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本文援引于报告《2021年中国房地产市场追踪短报告》，首发于头豹科技创新网（www.leadleo.com）。

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核心摘要：

“房住不炒”是中国房地产市场政府调控政策的主基调，中国房地产行业在此调控基调下将保持平稳发展态势，房企对经营效益的关注度提升。同时，各地方政府“因地施策”、“因城施策”，不同区域城市间房价走势存在差异。据中国国家统计局数据，2021年1-8月，中国房地产市场土地购置面积和成交价款分别为10,733万平方米和6,647亿元，同比增速分别为-10.2%、-6.2%，出现负增长。随着房地产市场调控政策逐步细化和完善，房企开发投入更加谨慎。房价方面，深圳受较严格调控措施影响，其房价在一线城市中处于较低水平。未来五年，中国房地产市场将呈现何种发展态势？

调控政策频出，房地产业进入发展新阶段

为缓解房价过快上涨压力，推动中国经济转型升级，中国中央政府和各地方政府先后发布多项房地产市场调控政策，对房地产市场进行调控。

2021年7月，中国住建部、发改委等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，整治房地产开发企业违规建设、质量不达标等问题；整治住房租赁企业违规开业，“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为。

4月，发改委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，要求放开放宽城市落户限制，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策；健全城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。

2月，广州市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，促使开发企业合理定价。

疫情控制高效，房地产市场逐步恢复

2021年1-8月，随着中国国内经济活动逐渐恢复正常，中国全国商品房销售面积增速和销售额增速分别为15.9%、22.8%，在2020年较低的基数上实现了较快的增长。

调控政策加码叠加行业周期变化，房企经营行为偏谨慎

中国房地产市场在高压调控政策影响下，投资增长较为温和。房企风险意识上升，投资开发行为更加谨慎，更加关注存量资源的盘活和高效利用。

房市调控及房企去杠杆等多因素叠加导致房屋新开工面积同比降低。据中国国家统计局数据，2021年1-8月，房屋新开工面积合计为135,502万平方米，同比增速为-3.2%，出现负增长，其中，办公楼新开工面积为3,316万平方米，同比增速为-21.4%。2019年末至今的新冠疫情对社会经济活动产生巨大冲击，尽管中国疫情得到有效控制，但疫情期间不少企业面临办公场地租金成本压力，经营困难，这一现状传导至房地产行业，降低房产开发企业对办公楼需求增长的预期，进而导致2021年1-8月办公楼建设新开工面积同比出现较大幅度的降低。

房企风险意识上升，土地购置更加谨慎。2021年1-8月，中国房地产市场土地购置面积和成交价款分别为10,733万平方米和6,647亿元，同比增速分别为-10.2%、-6.2%，出现负增长。随着房地产市场调控政策逐步细化和完善，房企开发投入呈现保守态势。

城镇化率提升是中国房地产业未来发展的重要推动力

城市群和都市圈建设促进人口和资源流动，加速中国城镇化进程，提升城镇化发展水平。京津冀、长三角、珠三角等城市群建设将进一步优化资源配置、提升城市公共服务能力及宜居水平，增强城市对人口的吸引力，进一步提升中国整体城镇化水平，促进区域协调发展。

城镇常住人口增长和城镇化率提高将是未来中国房地产市场发展的主要推动力。2013-2020年，中国城镇常住人口由73,111万人逐年增长至90,199万人，常住人口城镇化率由53.7%逐年增长至63.9%，人口持续向城镇聚集。城镇人口增长直接增加住房需求，推动房地产市场实现增长。

一线城市房市平稳增长，房价上升总体可控

中国一线城市房价走势总体温和上涨，深圳受较严格调控措施影响，在一线城市中成交量和房价均处于较低水平。未来，维持较低的增速平稳上涨将是一线城市房价的增长常态。

调控政策成效初显，一线城市北京、上海、广州和深圳房价温和上涨。2021年8月，北京、上海、广州和深圳一手房价格增速环比分别为4.5%、6.1%、7.2%、4.4%，同比去年，房价温和上涨。环比增幅方面，四城一手房价环比增幅分别为0.3%、0.5%、0.3%、0%，深圳环比没有增长，这主要是因为深圳房价调控措施加码所致，房价得到有效控制。

二线城市房价温和上涨，不同区域城市间存在分化

二线房市新建商品住宅售价温和上涨，总体可控。2021年8月，天津、杭州、重庆和成都四个二线城市新建商品房住宅售价指数分别为104.3、103、108.9、104.2，房价微幅上涨，而环比指数则分别为100.3、100.6、100.8、100.3，涨幅较低，四个二线城市总体房价得到有效控制。

不同二线城市间因人口流动、房价调控政策、地理位置等因素而存在房价走势差异。重庆作为川渝城市圈核心城市，生活环境较为宜居，对川渝地区人口有较强的流入吸引力，其房价上涨动力较强。

受需求延缓和房价调控政策细化实施影响，二线城市二手房售价走势与一手房走势基本一致。“房住不炒”依旧是房地产市场调控的主基调，各类保障性租赁政策的实施延缓部分购房需求，二手房交易价格保持温和增长趋势。2021年8月，天津、杭州、重庆、成都四城二手房销售价格指数同比分别为100.9、107.3、105、105.3，房价缓和增长。

深度见解：

中国房地产行业进入深度调整期，存量优化机会与结构性需求升级机会同时出现，这将促使行业市场集中度进一步提升，房企收益率趋于平稳，并实现业务经营多元化。

市场集中度方面，头部房企利用资金实力及规模化经营优势，开展兼并收购，加速行业洗牌，预计2021年，全国房企销售额CR10达到45%以上，头部企业市占率持续提升。

房企收益率方面，未来，行业头部企业收益率大概率会保持在10%-20%的区间，受规模扩大及行业内部调整影响，高收益率将成为历史。

业务经营方面，多元化业务布局可拓展房企业务收入来源，分散风险，增强房企经营稳健性。未来，地产将与服务、文旅、康养、会议会展等更加紧密地结合，实现多元化发展。

重点关注企业

通过深度研究中国房地产市场内优质企业，头豹建议重点万科、碧桂园、保利地产。