本文援引于报告《2019年中国商业地产行业概览》，首发于头豹科技创新网（www.leadleo.com）。

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体验式商业成为商业地产吸引客户回流的重要手段

当前，在电商对线下市场的冲击下，实体商业正在经历整合淘汰、业态升级的过程。部分超市、百货等传统商业地产企业在外部冲击下出现陆续关店或被收购现象，但与此同时，部分实体商业地产企业利用新一代技术赋能实现转型，积极迎合消费者需求，在多样化、体验式消费方面不断提升服务水平，形成实体商业对抗线上市场分流的护城河，为商业地产发展带来机遇。

商业地产行业定义及分类

商业地产是以商业经营用途为主的地产形态。商业地产的盈利来源包括持续性收入和增值收入：（1）持续性收入即自持物业的经营现金流入，如租金、物业管理费等；（2）增值收入即通过买卖价格波动获得价差收益。商业地产具有使用属性和投资属性，与住宅地产不同，商业地产在投资方面存在较高门槛，在交易环节耗费更高的成本，其主要面向的是资金规模较大、专业性较强的投资者。根据经营用途不同，商业地产可分为零售类、写字楼、酒店和公寓、综合体四类。

中国商业地产行业产业链分析

商业地产行业产业链上游主体为建材供应商，建材包括水泥、玻璃、钢铁、木材、陶瓷等；中游主体为商业地产开发商；根据商业地产细分类别不同可将下游参与者进行划分，零售类下游参与者为各类零售品牌商，写字楼的租户主要是服务业企业或制造业等企业总部等，酒店及公寓下游主体主要为个人消费者。商业综合体下游主体为以上各类的综合。

上游：

与房地产其他子行业相同，商业地产行业上游主体为各类建筑建材供应商。按照用途，建筑材料主要可分为结构材料、装饰材料、专用材料三大类。其中，结构材料包括水泥、混凝土、陶瓷、玻璃等，装饰材料包括涂料、油漆、镀层等，专用材料包括各类用于防水、防腐、防火等的材料。建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶瓷，这三大子行业对建材行业销售收入和利润的总贡献保持在50% 以上的水平。

中游：

中国商业地产行业集中度低，地域性特征明显。由于不同城市在历史阶段形成各自商圈，导致商业地产存在大量区域性隐形冠军，这类企业仅仅进行局部布局。区域性分散导致商业地产行业品牌集中度低。但近年在政策调控收严、资金压力增加的背景下，商业地产行业集中度不断提升 ，表现出较强的马太效应。

下游：

根据商业地产细分类别不同可将下游参与者进行划分，零售类下游参与者为各类零售品牌商。写字楼的租户主要是服务业企业或制造业等企业总部等。酒店及公寓下游主体主要为个人消费者。商业综合体下游主体为以上各类的综合。

中国商业地产行业市场规模分析

中国商业地产行业正处于转型升级阶段，即销售额总量增长放缓，行业内部结构性变化仍将持续，如企业提升经营管控水平、布局区域变化等。2014至2018年，中国商业地产销售额由11,850亿元增长至19,626亿元，年复合增长率为13.4% 。由于经济下行压力，商业地产销售额增速逐步放缓并产生下降趋势，但未来市场重点区域由三四线回归核心城市、产品品质优化等因素，推动商业地产销售额下降趋势逐步减缓并趋于平稳。

中国商业地产行业驱动因素分析

Ø 第三产业发展迅猛

中国商业地产市场发展与第三产业发展进程有着紧密关联。第三产业即服务业，其中批发和零售业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业等均是商业地产的直接下游产业，这类产业的迅猛发展对商业承载空间提出需求，促进写字楼、零售类、酒店、商业综合体等发展。

Ø 人均消费日趋提高

居民可支配收入及消费增长催生商业消费需求，推动商业地产行业发展。居民生活水平不断改善促进消费能力增强，推动零售、旅游、休闲娱乐等行业发展，商品交易额的不断扩大以及消费品质升级对商业承载空间提出更高要求，推动商业地产市场规模增长。

Ø 技术升级为行业赋能

促进消费：2018年9月，国务院发布《关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》，提出加快完善促进消费体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用，包括推动闲置的传统商业综合体加快创新转型。减税降费：近三年政府推动“减税降费”工作进一步深化，减税降费利好商业地产行业发展，一方面，深化增值税改革令原适用16%税率的行业包括制造业、批发零售业等商业地产下游行业受益最大；另一方面，个人所得税改革及专项开支扣除项目增加个人可支配收入。

中国商业地产行业发展趋势

Ø “场景+主题”，体验式商业蓬勃兴起

当前，消费者对于个性化服务需求愈加强烈，对于服务体验、消费场景的要求愈加提高。融入体验式场景、主题鲜明、植入文化旅游IP等的商业地产业态，满足消费者对多样化、个性化偏好方面的需求，成为聚集人气、引领休闲娱乐方式的消费新风口。

Ø 技术升级为行业赋能

大数据、云计算、移动支付等技术，有助于商业地产实现供应链优化、提升客户转化率。此外，人脸识别、机器学习等技术发展推动无人零售等新业态发展，一方面节约人力资本支出，使得商业运营坪效更高；另一方面赋予消费者选购时更强的自主性和新鲜感，增强消费体验，吸引消费者回归线下。

Ø “聚焦核心”+“区域下沉”

商业地产市场重心未来仍将重点关注一二线城市，在此基础上对发展潜力较大的三四线及以下城市将持续下沉渗透，原因如下：（1）一二线核心城市商业存量较大，商业地产拓展集中在城市更新以及城市扩张区域建设中，可开发空间有限；（2）具备发展潜力的三四线城市经济、产业基础良好，发展动力较强，并且受一线城市产业辐射以及都市圈内其他城市相互带动，在产业转移和外溢中可产生大量工作岗位、吸引企业投资，在人口和经济方面最有可能产生质变，更有发展潜力。

深度见解

未来，满足消费者对多样化、个性化偏好方面的需求，成为聚集人气、引领休闲娱乐方式的消费新风口；大数据、云计算、移动支付等技术，有助于商业地产实现转型升级；商业地产市场重心未来仍将重点关注一二线城市，在此基础上对发展潜力较大的三四线及以下城市将持续下沉渗透。