顶层政策规划引导有助解决行业原有痛点
中国住房租赁市场长期自发运行，政策法规及监管体系尚未完善、服务及信用体系缺失，造成消费体验差、纠纷频发等行业痛点。在国家“租购并举”政策对行业规范化引导下，传统住房租赁行业将解决原有痛点、迎来发展新机遇。
住房租赁行业定义及分类
住房租赁是由出租者将住房交由承租者用于居住用途，并按照双方约定由承租者定期向出租者缴纳费用的住房使用权交易行为。
根据住房租赁的时间长度，可将住房租赁分为短期租赁和长期租赁。根据房源提供主体的不同，长期租赁的产品可分为由个人提供的住房直租、由专业化机构提供的长租公寓和由政府提供的公租房。短期租赁的产品可分为由专业化机构提供的酒店式公寓及由个人提供的民宿。
住房租赁产品分类
来源：头豹研究院编辑整理
中国住房租赁行业产业链分析
住房租赁行业产业链可根据住房供给、需求进行划分，上游住房供给来源由机构与个人构成，机构供应主要以公寓形式为主，包括集中式公寓、分散式公寓；中游主体包含传统中介和网络中介平台，网络中介平台可分为同城信息平台、综合房产平台、个人直租平台、公寓平台；下游住房消费者根据收入和需求不同可划分为蓝领群体、白领群体、金领群体、家庭租户。
中国住房租赁行业产业链
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上游：
中国住房租赁市场的住房供给来源主要分为机构型和个人型两种类。当前住房租赁市场主要房源供给仍为个人出租者，机构占比较小，2018年中国住房租赁超过6,000万间，个人房源直接出租占比超过65%。
中游：
住房租赁行业的中间服务机构主体分为传统中介和网络中介平台两类。由于目前房源主要供给来源仍未零散化个人出租，机构占比较低，因此针对个人出租的传统中介占据主体市场份额。
下游：
根据收入水平和住房需求的不同，可将住房租赁消费者分为蓝领人群、白领人群、金领人群以及家庭租户。蓝领人群租赁住房供给存在结构性短缺，白领人群租赁住房供给相对平衡，金领人群高端租赁住房供给多于需求，家庭人群对房屋实用性、面积大小有特定要求，通常以直接租赁个人整套房源方式为主。
中国住房租赁行业市场规模分析
中国住房租赁行业正处于快速发展阶段，2014至2018年，中国住房租赁行业规模由1.0万亿元增长至1.5万亿，行业市场规模快速扩大，年复合增长率为10.7%。
现阶段，住房租赁行业市场规模扩大的原因主要包括三点：（1）政府“租购并举”的顶层政策明晰、规划方向明确，由上至下已逐步由地方政府落实，推动行业持续健康发展；（2）传统住房租赁行业面临转型升级，互联网赋能及以客户为导向的商业模式创新，有效解决虚假房源、纠纷频发、服务体系欠缺等行业痛点；（3）一二线人口持续净流入，但房价较高及限购限贷政策促进住房购买者转向租赁市场。长期来看，中国住房租赁市场规模增长空间广阔。因此未来五年中国住房租赁市场规模将保持稳定增长。
中国住房租赁市场规模，2014-2023年预测
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中国住房租赁行业驱动因素分析
Ø 国家政策红利推动行业发展
2015年起中国住房租赁行业利好政策不断出台，“租购并举”被确立为政府住房供给制度基本战略方向，增加住房租赁供给成为保障居民居住需求、维持房地产市场健康稳定的重要措施。此外，各地加大集体建设用地供应力度，集体土地租赁住房项目陆续推出，从土地供给层面推动住房租赁行业发展。
Ø 租赁对购买替代性增强
中国住房租赁市场发展与城市化进程和人口流动有着紧密关联。中国城镇化率已由2014年54.8%上升至2018年59.6%，截至2017年底，中国流动人口规模已超过2.4亿人。中心城市拥有更多劳动就业机会、更优良医疗和教育资源，吸引大量非城镇人口向城镇迁移。外来人口迁入拉动城镇住房需求增长，刺激住房购买和租赁市场发展。在当前城市房价较高和限购限贷的影响下，外来人口住房购买力较弱，将更多通过住房租赁方式解决居住需求。
住房租赁接受度提高
当前中国租房人数已超过1亿，热点城市常住人口租房率甚至超过40%，住房租赁接受程度愈加提高，主要有以下两方面原因：（1）年轻化群体已成为中国住房租赁消费中坚力量，而由于一二线城市房价持续上涨，年轻群体首次购房时间进一步延后；（2）结婚率的持续走低减少刚性购房需求，部分刚性购房群体转向住房租赁市场。
中国住房租赁行业驱动因素
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中国住房租赁行业发展趋势
Ø 监管体系逐步完善
针对住房租赁监管平台、信用体系缺失问题，政府开放杭州、广州等城市试点进行改革，建立政府平台运营监管，引入支付宝、银联等提供支付和信用评价服务。政府设立试点城市率先建立监管平台和信用体系，是对解决行业痛点问题的探索，试点城市积累相关经验将有助于在全国范围内推广统一监管机制。
Ø 一二线城市为重点发展区域
人口流向是房产发展的重要前提，京津冀协同发展、长江经济带三大战略、粤港澳大湾区发展规划等战略的实施，带动人口、资本向以京津冀、长三角、珠三角为代表的重要都市圈集中。人口流动带来大量住房需求，而房价较高和限购限贷等限制下，住房租赁代替购买成为迁移人口解决居住问题的主要方式。
Ø 专业化机构占比趋于提升
年轻群体逐步成为住房租赁消费主力，致使租赁消费需求呈现向多样化、品质化发展的趋势，促进以公寓为代表的专业化机构发展。对标发达国家住房租赁市场发展路径来看，人均收入水平提高将促进承租者更加关注住房品质及服务，住房租赁市场集中化、规模化、标准化、机构化发展是未来发展趋势。
中国住房租赁行业发展趋势
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深度见解
在政策法规及监管体系尚未完善、服务及信用体系缺失制约影响下，传统住房租赁业面临转型升级挑战。顺应中国“租购并举”住房供给战略、居民消费水平上升的趋势，住房租赁的发展重心由产品导向转为客户导向，住房租赁中间服务机构的角色也从渠道及信息供应商转为综合性运营服务供应商。
