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本文援引于报告《2019年中国产业园行业概览》，首发于头豹科技创新网（www.leadleo.com）。

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伴随中国经济发展，中国产业园区数量和规模持续增长，各类产业园区总数超15,000个。此外，在中国产业转型升级的形势下，一批以新兴产业为主导的产业园（如生物医药产业园、机器人产业园、大数据产业园、航空产业、数字文创产业园等）如雨后春笋般出现。

产业园的定义与分类

产业园属于产业地产范畴，是由政府或企业为了促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是一种推动区域经济发展、产业调整升级的空间聚集形式，有利于促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设。

产业园是企业走向产业化的集中区域，其可通过产业聚集度与产业主导产业两种方式进行分类。（1）按产业聚集度分类，产业园可分为单一型、复合型和综合型；（2）按产业园主导产业分类，产业园可分为软件产业园、物流产业园、文化创意产业园、智能制造产业园等。

产业园发展现状

近十年，中国经济宏观环境发生了重大变化，主要体现在以下三方面：（1）区域经济发展战略的变化——从传统要素驱动型增长方式转向可持续发展型；（2）技术更新迭代的变化——信息技术、新能源、新材料、大数据、物联网、生态环境等多种技术实现突破；（3）居民生活方式的变化——在温饱获得基本满足之下，居民对生活质量要求提出更高要求，更注重身心健康、文化、高品质精神生活的追求。因此，中国产业类型从传统经济产业（如纺织、煤炭、钢铁等产业）加速往高端制造产业和高新技术产业转型。

在中国产业转型升级的形势下， 2018年10月，国家统计局颁布的《战略新兴产业分类（2018）》明确生物医药、机器人、大数据、高端装备制造、数字文化创意等产业属于中国重点发展的战略新兴产业，一批以新兴产业为主导的产业园（如生物医药产业园、机器人产业园、大数据产业园、航空产业、数字文创产业园等）如雨后春笋般出现。

产业园发展痛点

Ø 产业园面临“招商难”困境

招商是产业园发展的关键，当前中国产业园存在招商资源少、招商对接效率低、传统招商模式效果不佳等问题，导致园区招商成功率低，招商费用居高不下，同类园区形成恶性竞争。

（1） 招商资源减少：外资项目作为各地产业园招商的重要对象，但在2008年金融危机后，出现部分低端制造产业转向东南亚国家，部分高端产业回流欧美发达国家的现象，导致外资投资项目大规模减少，产业园面临招商资源少、难以甄别优质资源的困境。

（2） 招商对接效率低：大部分产业园缺乏专业的中长期招商方案和高效的招商对接能力，往往出现耗费大量人力、物力招商资源，但招商成功率长期低于10%的问题。

（3） 传统招商模式逐渐失效：大部分产业园招商仍以土地、税收、资源等优惠政策作为主要吸引企业入驻的方式，造成园区间的低价恶性竞争。加之，随着近年来产业园区的优惠政策逐步取消，政策吸引力弱化，导致产业园的区位优势不明显，招商难度加大。

Ø 产业园缺乏完整的顶层设计，同质化竞争严重

产业园在开发前缺乏完整的顶层设计，倾向于模仿国内外成功园区案例，在产业定位、园区规划、产业链结构等环节缺乏科学合理化规划， 导致园区难形成核心竞争力，同类型园区面临同质化竞争，不利于资源高效利用和园区长远发展。

（1） 主导产业定位不明确：开发商缺乏对区域竞争力、产业定位的深度研究和分析，存在盲目跟风现象，导致中国40%园区产业定位不明确，产业门类糅杂，不利于资源集中配置，无法突出产业园的规模效益优势。

（2） 园区规划缺乏合理性：园区在产业用地、综合配套区域及绿化用地等方面缺乏科学合理化规划和布局，部分功能分区和基础设施配置甚至无法满足企业发展需求，导致园区无法形成独特的市场吸引力和招商竞争力。

（3） 产业链关联度不高：园区盲目追求企业数量，忽视产业上下游结构配比、产业之间的关联度和相互渗透性，产业结构和布局零散，导致园区无法形成完整有效的产业链和发挥产业集聚效应。

产业园发展趋势——往智慧产业园区方向升级

随着各大房地产商大规模进入产业地产，产业园行业竞争愈加激烈，叠加早期大部分产业园的产业结构和功能定位不精准，导致当前中国产业园面临供求过剩和严重同质化的问题。为了在激烈竞争中突围而出，中国产业园将借助物联网、云计算、人工智能、5G等新一代信息技术构建智慧园区，从园区基础设施、运营管理、园区招商、企业服务、金融服务等方面实现科技化、智能化、一体化升级，提高园区服务、运营能力，降低园区运营和管理成本，推进园区协同管理和集约化发展。例如，杭州智慧信息产业园通过打造物联网、云计算软件、移动互联网、半导体、电子信息五座大厦、2,000平方米物联网展示体验长廊、以及智慧园区平台作为园区特色，为入园企业提供一体化服务。

产业园发展趋势——产业招商精细化运作

招商是园区经济发展的核心，但许多产业园存在招商体系不完善、营销力度低、招商不精准、招商专业人才少等问题，阻碍产业园的长远发展。为了提升产业园区的招商成功率和引进与产业园发展更为匹配的企业，产业园将结合招商五大原则，通过打造大数据招商平台、制定招商激励机制、加强招商与园区服务联动实现招商精细化运作。

深度见解

受到优惠政策支持和较低的土地成本的吸引，中国大部分产业园多建于主城区之外的偏远郊区，园区的生活配套设施和服务匮乏，生产功能与生活功能严重脱离，产城融合度低。然而，随着产业园的演变和升级发展，产业园将会汇聚更多的城市生活元素，园区功能日趋多元化，通过配套各种商业、金融、医疗、休闲娱乐等服务促进产业园往综合城区方向发展，形成产城融合的产业新城。