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本文援引于报告《2019年中国体育地产行业概览》，首发于头豹科技创新网（www.leadleo.com）。

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体育地产营运能力尚待加强

从企业收益角度来看，体育场馆建设及运营回款周期长，利润率较低，目前中国能够实现正向盈利的体育场馆仅为少数。在此背景下部分企业为实现短期收益，不注重物业长期经营持有，而是选择以体育康养为概念进行炒作来搭配住宅地产、商业地产进行销售，在政府对房地产市场监管政策收紧背景下，“房住不炒”、“回归居住用途”将成为房地产市场监管长期基本方针，因此仅仅利用开发体育地产为名而实质进行住宅地产开发，或者捆绑体育地产勾地而未实质性实现运营的种种模式将受到严格监管。利用体育概念炒作、未实现体育产业实质性运营的模式将难以持续。长期来看，如何对物业进行持有和精细化运营成为体育地产企业发展的重要衡量标准，运营能力欠佳的企业将遭到市场淘汰。

体育地产行业定义及分类

体育地产是以体育产业为承载内容的地产形态。体育产业是生产体育物质产品和精神产品，提供体育服务的一系列活动，以满足居民增强身体素质、丰富业余生活为目的，体育地产则为体育产品及服务提供交易场所和呈现载体。

体育地产是文体产业的重要载体。一方面，体育地产为专业赛事举办、演出展览和居民日常体育活动提供场地，满足中国消费者日益增长的文化体育消费需求，另一方面，各项体育赛事转播具备一定影响力，体育地产的各类展牌、冠名权等均可作为信息媒介，承接各类广告，为企业宣传提供服务。

体育地产根据所提供服务主题性质不同，可以分为体育住宅地产（奥林匹克花园）、体育旅游地产（滑雪、高尔夫度假村）和体育商务地产（中央体育商务区）等。

中国体育地产行业产业链分析

中国体育地产产业链包括上游的建材供应商、建筑安装企业、咨询设计企业、物业运营企业，中游的体育地产开发商，下游的零售商、个人消费者、投资公司。上游的建材供应商负责提供水泥、玻璃等建筑材料，建筑安装企业负责建筑产品生产、提供建筑安装劳务，咨询设计公司提供建筑设计、规划等服务，物业运营公司提供物业管理及运营维护服务。中游的体育地产开发商负责项目整体开发，向上游采购产品及服务，将配套完善的体育地产载体提供给下游消费者。下游的赛事组织、演艺企业、会展企业承租场馆，赞助商投放广告，个人消费者购买体育赛事门票或体育场馆门票。

上游：

设计企业在地产商进行前期城市规划、市政设计、建筑工程设计、结构设计、景观设计、室内设计时为其出具专业图纸指导施工。中国建筑设计企业分为国有、民营、外资企业三类。

建筑安装企业以承发包方式负责整体地产项目施工及对工程质量进行监督，市场参与者主要分为国有、民营企业两类。

建材供应商为建筑建设安装提供原材料，按照用途，建筑材料主要为结构材料、装饰材料、专用材料三大类。建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶瓷，这三大子行业对建材行业销售收入和利润的对建材行业总贡献保持在50%以上的水平。

物业管理服务的基础服务内容主要包括对公共区域内清洁、安保、绿化、基础设施维修和道路养护等统一实施的专业化管理。体育场馆业态属于综合超大型物业，占地面积巨大，容纳人数多，对物业运营企业综合性要求较高。

中游：

中国各区域的经济水平、自然资源、人文资源情况各不相同，体育地产行业在各区域发展并不均衡。由于沿海区域城市经济发达、地理环境优越，因此目前体育地产主要布局于沿海地区，分别为东部沿海、长江下游、及珠三角地区。体育地产开发及运营主体可分为两类，分别是专业营运类企业、综合性房地产企业。在住宅地产市场政策收紧、文体消费领域发展潜力较大的影响下，传统房地产企业积极进驻体育地产行业，如中国恒大、万达集团、绿地集团、万科、雅居乐集团等头部房企均已在体育产业布局。

下游：

体育地产下游参与者主要包括对场馆进行承租的赛事组织、演艺企业、会展企业，对广告投放进行购买的赞助商、对商品及服务进行购买的个人消费者。

承租者主要涵盖体育组织、演艺企业、会展企业三类，租金收入约占体育场馆总收入的20%-30%左右。

赞助商通过支付一定费用在体育场馆投放广告以提升品牌影响力，除广告牌等宣传外还包括球场冠名、包厢售卖、餐饮广告等，根据品牌曝光程度不同费用收取有所差异。赞助商广告投放费用构成体育场馆运营的主要收入来源，占比达到60%以上。

大型体育场馆主要面向个人消费者出售赛事门票、周边产品、餐饮等，部分中小型体育场馆以个人场地及服务使用为主要收入来源，主要面向个人消费者出售场地门票和培训服务等，如小型足球场、篮球场、网球场、羽毛球馆、游泳馆等。

体育消费持续扩大，体育地产行业市场规模稳步增长

得益体育产业发展良好、体育消费持续扩大，中国体育地产行业市场规模在过去五年间呈现上升态势。中国体育地产行业正处于增长阶段，2014至2018年，中国文化、体育和娱乐用房屋建筑竣工面积由3,882万平方米增长至4,627万平方米，年复合增长率为4.5%。

体育产业产值占比不断扩大为体育地产发展打下良好基础 

体育消费持续增长

体育地产为体育活动及赛事、居民体育休闲活动提供承载空间，中国居民的消费水平持续上升以及文体消费扩大有助于推动体育地产行业规模扩张，并向更高品质更多样化服务方向发展，以满足消费者高质消费需求，有利于行业进一步发展。截至2018年底，中国居民人均可支配收入达28,228元，1978-2018年复合增长率达到11.7%。居民生活水平不断改善促进消费能力增强，推动文化体育、休闲娱乐、旅游康养等相关行业发展

体育产业发展态势良好

随着全民健身计划的实施，体育产业迅速扩张，体育产业总产值的增长得到了显著的促进。2014年至2018年，体育产业增加值占名义国内生产总值的比重从0.6%左右提高到1.1%。工业增加值由4,041亿元增加到9,432亿元。未来，中央政府发布的多项指导意见和通知表明，体育产业的发展将是国民经济未来增长的最关键驱动力之一。

粗放型发展难以为继，体育地产如何转型？

“体育+”融合发展

2019年1月，国家体育总局、发展改革委印发《进一步促进体育消费的行动计划（2019—2020年）》，提出积极实施“体育+”工程，推进体育与文化、旅游、养老、健康、教育、互联网、金融等产业融合发展，打造体育消费新业态。体育与其他产业结合可扩大价值链，增强区域产业协同发展，体育场馆在后期运营中均陆续引入会展、演出等业务，也可以提高场馆利用度。

体育IP重要性提升

地产开发商通过收购顶级体育俱乐部，推动企业品牌的溢价率提升，促进与体育、康养等其他产业融合。2015年，万达集团收购马德里竞技足球俱乐部20%股权，2016年，苏宁收购意大利国际米兰足球俱乐部68.5%的股权，通过收购具有国际影响力的足球俱乐部可增强企业品牌价值，形成IP影响力。此外，伴随版权意识提高，体育赛事转播版权争夺愈加激烈，房地产企业资金实力雄厚，通过对国际赛事转播版权的采买形成产业链延伸，增强自主品牌影响力，如2015年，万达以10.5亿欧元收购盈方体育传媒集团68.2%股权，盈方体育传媒集团拥有多个国家体育赛事转播权，在版权分销过程中建立自身品牌价值。

深度见解：增强体育IP影响力、延伸产业链助力体育地产发展

体育地产的收入来源于：（1）体育场馆、设施的建设及运营管理，如向赛事组织、演艺企业、会展企业出租场地，承接赞助商广告投放和冠名，向个人消费者出售门票及商品；（2）以体育为主体与其他地产形态结合以获取整体运营利润率提升，如“体育+商业”、“体育+旅游”、“体育+住宅”等；（3）部分企业向俱乐部运营、赛事运营方向拓展价值链，以获取包括门票、场地出租、转播权收入、广告赞助费、周边产品开发及专业服务等多元收入。

目前，体育地产企业通过收购具有国际影响力的足球俱乐部、购买国际体育赛事转播版权，形成自主IP影响力，并通过足球比赛的举行及其转播、日常持续的营销推广，进一步推广及宣传企业品牌，提升企业在中国市场的知名度及认可度。此外，收购体育俱乐部有助于企业拓展产业链，以恒大为例，其通过收购广州市足球队并更名为广州恒大足球俱乐部为中心拓展体育产业链，在广东省内建立足球学校、足球小镇等，业务领域扩张至体育培训、康养等。

未来，体育地产在传统直接盈利渠道如广告、租金收入以外，更应加强产业链整合和自身影响力建设，才能突破常规赛道，获取价值链延伸红利。