全文字数：2123字，精读时间：5分钟

本文援引于报告《2020年大湾区房地产开发商竞争格局概览》，首发于头豹科技创新网（www.leadleo.com）。

头豹科技创新网内容覆盖全行业、深入垂直领域，行业报告每日更新；政策图录、数据工具助您轻松了解市场动态；智能关键词轻松搜索，直奔行业热点内容。

诚挚欢迎各界精英交流合作，头豹承接行业研究、市场调研、产业规划、企业研究、商业计划、战略规划等业务，您可发送邮件或来电咨询。                                                                                              

客服邮箱：CS@leadleo.com 咨询热线：400-072-5588

大湾区社会经济条件优越，房地产业长期向好

粤港澳大湾区是中国政府在第十三个五年规划中强调的一项国家战略决策，该区域包括广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个城市以及香港、澳门两个特别行政区。总面积约5.6万平方公里，2019年底总人口逾7,200万，地区生产总值达16,795亿美元，人均生产总值23,371美元。（注：本报告中提及的“大湾区”仅指位于广东省的九座城市。）

大湾区以不足全国5%的人口贡献12%的经济总量，较2018年增长6.7%，略高于全国国内生产总值的增速（6.1%）。在城市区域协同效应作用下，未来还将继续领跑全国经济社会发展。其主要竞争优势体现在基础设施互联互通、区内城市优势互补、人口优势、技术研发优势、政策制度优势五个方面。

目前，世界上现有成熟的湾区分别是美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区；对照三大湾区，粤港澳大湾区人口密集，金融产业成熟度正逐渐提升。

广州、深圳常住人口数及生产总值大幅领先其他城市，第三产业比重超60%；粤港澳大湾区城市产业结构中第二及第三产业占比极高。深圳楼市调控不断加码，整体楼市趋于降温；广州土地供应相对深圳较为充足；东莞房市政策趋紧，2020年下半年增幅明显；佛山房市保持稳定增长。

大湾区房地产开发商争滩抢地，竞争激烈

从2019年大湾区房企土地储备排名情况分析，规模房企如碧桂园、万科等营收稳健；本土房企如龙光、佳兆业等未来将持续充分受益；新晋房企如世茂发展情况较好。

目前大湾区房企大致可分为三类：第一类是以恒大、碧桂园、万科、华润置地为代表的规模房企，受大湾区的规划吸引，提早布局大湾区房地产市场，目前发展优势明显；第二类扎根于本土的当地开发商，在大湾区崛起的过程中充分享受政策红利，本土房企借地缘优势，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展；大湾区经济实力雄厚、区位优势明显，随着城市价值不断提升和区域规划利好逐步兑现，更多全国化房地产开发商作为第三类房企开始布局大湾区房地产市场。

数据显示，2020年前11月，30家房企在大湾区总计获得173宗涉宅用地，拿地面积达到1,189.78万平方米，总拿地金额达到3,358.28亿元；头豹选择的12家标的房企仅有两家（融创、绿地）未进入前11月TOP30拿地房企排行榜中。

从2020年大湾区拿地情况来看，规模房企如恒大、保利、碧桂园今年在大湾区市场的拿地活动较多；大湾区本土龙头房企如佳兆业、龙光、中海等表现出较强竞争能力；2020上半年为应对疫情带来的影响，中国宏观政策逆周期调节力度明显加大，地方因城施策亦更加灵活，叠加品牌房企积极推盘，销售业绩同比略微增长，利润小幅下滑。

在今年疫情影响下，头豹观察的12只标的在2020年中报业绩中大部分实现了营收规模的逆势增长，平均值同比增长了7.5%；仅有碧桂园、华润置地和中国金茂分别同比下降了8.4%、2.1%和17.9%。

销售净利率方面，12只标的平均净利率同比下降了约0.58个百分点。其中恒大、碧桂园、佳兆业2020H1的销售净利率分别同比下降了6.4、6.1和3.2个百分点，为降幅前三；仅有龙光、合景富泰、融创、世茂集团4家房企实现了规模和利润的双重同比增长。净利率超过30%的只有中国金茂一家，其2020H1的净利率高达38.31%，位列第一。这一数值甚至超过了2019年底金茂的毛利率，这一增长并非由于其盈利能力的提升，而是因为上半年金茂营收同比大幅下滑所致。

杠杆率方面，选取权益乘数来综合考量，12只标的中有一半房企今年的权益乘数扩大了。其中恒大从2019H1的14倍扩大到2020H1的18倍，以22.9%的增幅在标的中位列第一；增幅紧随其次的是中国金茂和雅居乐。融创去杠杆效果最明显，权益乘数的降幅超过25%，为10倍左右，但仍处于行业较高水平。

大湾区房地产业发展空间大，动力足

大湾区未来房地产政策趋向稳健，市场走向平稳；存量市场的空间持续扩大，房地产的数字化程度预计进一步提升；住房需求和住房存量将为市场提供巨大金融需求。

针对目前深圳等大湾区核心城市过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题，未来大湾区核心城市的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系。

经验显示，当城镇化率达到60%左右，包括市中心衰败、人口流失等问题将出现。只有通过城市更新来提升改变城市产业结构，注入新的文化和创新要素，才能激发城市的内在活力，再造城市繁荣。大湾区城市更新项目近年来成为房企争夺热点，其旨在通过模式创新、政策调整和创造新需求来释放“过剩”产能，促进城市转型发展。城市更新对象主要包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等；城市更新存在较高行业壁垒，旧住宅和城中村改造项目难度较大。

深度见解：占地为王，龙头房企量质齐涨

头豹观察的标的中，碧桂园、恒大属于规模房企，其在土地储备、盈利能力等细分指标中均表现优异且均衡，拥有多元化业务结构，拿地成本和土储货值具有极大优势；不同于恒大专注于一线城市等高能级城市的战略，碧桂园主要覆盖三四线城市；三四线城市限价少，产品溢价率高，品牌企业竞争不激烈，碧桂园以其良好的集团信用记录，持续公开市场拿地开展融资竞争，同时优化合伙机制从而解决了管控问题，大量优质土储和项目将持续支撑其未来业绩。

佳兆业作为大湾区本土龙头房企，坚持以一二线城市为主，三四线城市为辅的全国战略布局，近几年通过收并购、招拍挂等多元化拿地，动作频繁；同时其聚焦利润丰厚的城市更新项目，专业优势突出叠加降负债成效明显，或将助力业绩利润进一步提升。