时隔半年，万达商管在上市材料失效的一天后，再次向香港联交所递交了招股说明书。回顾万达商管的上市之路，算得上是一波三折。从港股退市到转战A股，再到重新赴港上市，万达商管用了6年，从前身万达商业转型，经历了私有化退市、股债双杀、上市摸索后，万达商管最终以轻资产化运营的商业思路发展。而万达商管在招股书失效的第二天便再次递表，再表坚定的上市决心。接下来为大家解析一下商业运营市场。
中国最大的商业运营服务提供商
商业运营服务是指于零售商业物业（包括商业广场及购物街）开业前期到开业后整个生命周期内向商业物业开发商或业主、商户及消费者提供的服务。该等服务的目的为确定零售商业物业的定位及设计，为业主优化商户及品牌组合、从服务提供商的品牌储备中物色商户，协助商户提升业务表现、提供专业物业管理服务、为消费者打造独特的生活体验及通过专业的能耗调控和消防系统帮助业主提升日常管理水平并降低运营风险。
现如今商业运营服务市场快速增长。2015年至2020年，中国商业运营服务市场的总收入 由4,836亿元增加至8,369亿元，复合年增长率为11.6%。商业运营服务收入由2015年的1,025亿元增加至2020年的2,059亿元，复合年增长率为15.0%。租金收入由2015年的3,811亿元增加至2020年的6,31.0亿元，复合年增长率为10.6%。 2025年，商业运营服务市场总收入预计将达到12,561亿元，预计2020 年至2025年的复合年增长率为8.5%。商业运营服务收入及租金收入的复合年增长率预计分别为11.1%及7.5%。
根据弗若斯特沙利文报告，按截至2020年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为8.3%。万达商管也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场，其商业运营服务包括:
商业管理服务包括(i)开业前咨询服务，当中包括选址、市场研究及项目定位服务、设计咨询服务及建设咨询服务;及(ii)运营管理服务，当中包括开业筹备服务、招商管理服务、租户指导服务、消费者会员服务及业主关系管理服务。
物业管理服务主要包括(i)安保服务、(ii)清洁及绿化服务及(iii)维修及保养服务。
增值服务主要包括(i)广告空间管理服务、(ii)公用区域管理服务、(iii)停车场管理服务及(iv)宣传推广服务。
万达商管为业主提供全流程的商业运营服务，为商户带来大量客流并进行营销赋能，同时满足消费者的综合消费需求。
截至2021年12月31日，万达商管管理417个商业广场，在管建筑面积达5900万平方米，有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。
轻资产是商业运营的新出路
大多数开发商（尤其是中小型开发商），在商业物业开发及运营方面缺乏经验。这为具备完善商业运营服务体系、采用轻资产模式且服务能力强的商业运营服务提供商带来了市场机遇。由于中国零售商业运营服务市场持续发展，预期轻资产模式将于行业内变得更加普及。
在轻资产模式下，商业运营服务提供商无需投入资金进行土地购买或零售商业物业开发，而是主要专注于零售商业物业的运营及管理。该等模式可降低商业运营服务提供商持有或收购资产的财务负担，提高其资金运营效率，以及优化资源分配，从而带来更高的利润率及资本回报率。
轻资产模式主要包括租赁运营（收益分成型）模式、租赁运营（传统型）模式、委托管理模式及管理输出服务模式及品牌输出服务模式。
与其他轻资产模式相比，租赁运营（收益分成型）模式具有以下特点：无最低保证租金、合约期限长、业务营运稳定及商业信息安全。因此，租赁运营（收益分成型）模式让商业运营服务提供商充分利用其核心能力，实现业主与商业运营服务提供商之间的利益一致，从而保证商业运营服务提供商在独立第三方项目中的竞争力。
现有市场正面临挑战，多种变现模式为增值服务创造潜力
中国商业运营服务市场面临着诸多挑战，导致越来越多的商业广场运营状况不佳。2015年至2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量由6,662家增加至9,606家，复合年增长率为7.6%。估计到2025年，中国出租率低于70%的商业广场数量将达到12,090家，从而使得2020年至2025年的复合年增长率达到4.7%。因此，预期业主对专业商业运营服务的需求也将增长。
广告服务成为新的变现方式。主要是由于领先的商业运营服务提供商预期将开始扩大其广告服务。商业运营服务提供商拥有广泛的商户及消费者资源，可以实现广告资源的合理配置及精准的广告投放。因此，由于商业运营服务提供商的线下广告数量不断提升，广告服务成为了商业运营服务商的新变现方式。
基于SaaS的云商服务市场。近年来，商户对SaaS服务的需求不断增长。SaaS解决方案让商业运营服务商向商户提供定制服务（如运营管理、会员管理及市场营销推广服务）并进行日常运营管理。
公共空间利用和提供付费会员模式。灵活利用公共空间将为商业运营服务提供商带来额外收益。消费者对购物体验的更高要求将进一步推动商业运营服务提供商多样利用公共空间及提供相关服务。另外，由于商业广场付费会员数量持续增加，通过提供会员权益相关的服务和礼包，付费会员将更频繁的消费，从而打造新的收入模式。
新冠疫情的影响
2020年初，COVID-19疫情对商业运营服务提供商的业务运营及财务表现造成影响。受疫情影响，延迟复工及开业给零售商业物业的正常运营带来了困难，零售商业物业的建设和部份项目原定开业计划亦被推迟。此外，于COVID-19疫情期间，旅游及聚会限制导致零售商业物业的客流量大幅减少，部份商户因经营及财务状况恶化而不得不关闭门店及终止租赁。许多商业运营服务提供商实施一系列支持商户的措施，包括减免租金及延迟收取物业管理费。自2020年6月以来，随着中国COVID-19疫情防控取得一定成果，中国逐步放宽了大部份旅游及聚会的限制，零售商业物业的运营已恢复。长期来看，随着成功控制住COVID-19疫情及消费升级，消费需求有望快速恢复并保持稳定增长，从而促进零售商业物业的客流量增加。同时，COVID-19疫情将促使商业运营服务提供商更加注重优质、安全、健康的服务，这将进一步提高中国商业运营服务市场的服务标准。
