今年1月，龙湖旗下的物业板块龙湖智创生活在港交所递表。龙湖智创生活是2022年首家递交招股书的物管企业，也是行业最后两家尚未登陆资本市场的前十物管企业之一。龙湖智创生活融合了原有智慧服务、商业运营等业务，做的是“物管+商管”服务，是中国领先的、提供物业管理及商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商。其为管理的各种物业类型的各类用户提供以科技驱动的居住、消费、城市服务及商业运营和不动产资产管理等综合服务。我们的服务主要包括：(i)住宅及其他非商业的物业管理服务；及(ii)商业运营及物业管理服务。

截至最后实际可行日期，龙湖智创生活管理的物业管理服务建筑面积合共为2.541亿平方米，在管项目1,512个；龙湖智创生活的物业管理服务合约在管建筑面积达到3.587亿平方米，如加上已订立战略合作协议的项目，公司的合约建筑面积合共达4.403亿平方米。龙湖智创生活汇聚了龙湖集团多个业务航道的核心能力，包括物业管理服务和商业运营两个核心业务航道，双轮驱动发展。那让我们来深入了解一下中国的物业管理市场。

中国物业管理服务市场的市场规模

中国物业管理服务市场竞争激烈，大多数中国物业管理服务公司为广泛的物业提供服务，包括住宅物业及非住宅物业，而非住宅物业又包括购物中心、写字楼、公建（政府大楼、医院、学校等）、产业及其他物业。物业管理服务公司一般提供以下服务：(i)基础物业管理服务；及(ii)增值服务，包括非业主增值服务及小区增值服务。非业主增值服务主要包括案场管理服务、交付前及保养和维修服务以及其他服务及活动等。就物业管理服务而言，物业管理服务公司可按包干制或酬金制收取管理费。按包干制收取物业管理费是中国住宅物业及非住宅物业管理服务市场的主导模式。

在中国，物业管理服务公司管理的在管总建筑面积由2016年的309亿平方米增至2020年的359亿平方米，复合年增长率为3.8%。2026年，预计在管总建筑面积将达到450亿平方米，2020年至2026年的复合年增长率为3.8%。2016年至2020年，物业管理服务公司总收入由2,414亿元增至3,654亿元，复合年增长率为10.9%。2026年，物业管理服务总收入预计将达到6,145亿元，2020年至2026年的复合年增长率为9.0%。

而2016年至2020年，物业管理服务公司总收入由人民币2,414亿元增至人民币3,654亿元，复合年增长率为10.9%。2026年，物业管理服务总收入预计将达到人民币6,145亿元，2020年至2026年的复合年增长率为9.0%。

中国物业管理服务市场挑战

中国物业管理服务市场的主要挑战是劳工成本不断上升。物业管理服务市场需要大量劳动力提供安保、保洁、园艺、维修等服务，而劳工成本是公司运营成本的最大组成部分之一。不断上升的劳工成本可能增加公司的成本并降低其盈利能力。2016年至2020年，物业管理服务市场从业人员月均工资由2016年的人民币4,218元增至2020年的人民币5,545元，复合年增长率为7.1%。

中国物业管理服务市场未来机遇

中国物业管理服务市场的未来机遇主要是服务日益标准化和收入来源及管理物业类型的日益多元化。

服务日益标准化：在政府政策的支持下，中国许多物业管理公司已建立内部标准化运营程序，通过使用信息技术实施技术解决方案实现关键业务运营自动化，引导服务提供。由于标准化服务是跨区域业务运营可持续扩张的基础，预计未来将有越来越多的物业管理公司提供标准化服务。

收入来源及管理物业类型日益多元化：未来，物业管理服务公司有望通过提供各 种盈利能力相对较高的增值服务，继续多元化其收入来源。另外，在中国城镇化进程 加快及有利政策的支持下，物业管理公司利用其专业的物业管理经验及良好的政府关 系，开始提供城市运营服务。再者，物业管理公司也在多元化物业类型，例如购物中 心及写字楼，与住宅物业相比，这些物业的利润率可能更高。

中国全业态物业管理及商业运营服务市场

目前，大多数物业管理服务公司专注于为住宅物业提供服务或运营独栋或小型非 住宅物业。一些领先的物业管理服务公司已开始扩展其所有物业类型的业务。在不同 物业类型及地区之间实现协同效应的市场参与者在该市场中具有竞争优势。采用全业 态业务模式使市场参与者能够实现收入来源多元化、提升品牌知名度、发挥管理多元 化物业类型的协同效应以及整合整个价值链的资源。

2016年至2020年，中国全业态物业管理及商业运营服务市场总收入由人民币 3,430亿元增至人民币5,288亿元，复合年增长率为11.4%。2026年，总收入预期将达到 人民币8,981亿元，2020年至2026年的复合年增长率为9.2%。