随着房地产行业发展的不断进步，中国建筑行业前景令人看好，市场逐步走向成熟化和规范化。而2017年2月，国务院办公厅印发《关于促进建筑业持续健康发展的意见》。该《意见》总结了中国建筑业改革开放30多年来取得的经验与成就、指出了当前建筑业存在的主要问题、全面系统地提出了促进建筑业持续健康发展的总体要求和改革方向与措施。《意见》的出台，充分体现了党中央、国务院高度重视建筑业改革发展。而随着房地产进入精细化运营阶段，房地产开发商开始向轻资产运营模式转型，该转型主要侧重于以房地产开发商品牌、专业知识及专业管理能力为基础的轻资产代建模式。

什么是轻资产代建？

轻资产代建是指拥有土地的委托方委托拥有项目开发建设经验的专业代建方完成规划、管理与建设，“轻资产” 模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，相较于“重资产”运营，“轻资产”运营具有投入小、风险小、杠杆率高、回报率高、专业化程度高等突出特点。

按委托人性质划分，轻资产代建市场可以分为商业代建、政府代建以及资本代建三种，其中商业代建是目前最为常见的代建方式。商业代建是以盈利为目的的一种代建方式。商业代建的委托方一般是已经或计划取得土地所有权证的企业，委托方承担全部或主要开发资金，代建方根据委托协议负责项目全过程开发管理，派驻专业开发团队，通过品牌输出和管理输出服务，完成委托方制定的经营目标，并依据合同收取一定比例的服务费。而政府代建是为了实现社会效益，政府代建模式为最早的代建模式。政府采用邀请、公开、指定等方式进行招标，选择具有技术性、专业性的项目代建管理单位，对代建项目建设进行全过程的管理，项目包含政府安置房、经济适用房、公租房等保障性住房及公共服务设施等。最后一种则是资本代建，实现资本收益的最大化。资本代建的委托方多为金融投资机构，不一定存在实际经济主体，且可能并未获得标的的土地使用权，为此类具有房地产投资需求的金融机构提供从项目研判、土地获取至房产开发的全过程服务，最终为金融机构实现安全、高效的投资收益的代建模式。

而市场上最普遍的商业代建，又可大致分为服务费代建，收取一定的服务费用；及股权式代建，房地产企业在项目中只占有较小比例的股份。目前，大多数委托方倾向于股权式代建模式，首先纯代建对品牌要求高，没有股权收益，代建服务费收取比例要高于股权式代建。其次，与代建方共同合作，可以帮助委托方分散风险，分享利益，达到共赢。持股比例将受到多种因素影响，例如双方品牌实力、风险评估、服务模式等，与一二线品牌合作持股比例相对较高，并多采用品牌联合的形式，与三四线品牌合作持股比例相对较低，操盘控盘的话语权较强。

中国轻资产代建市场的由来？

随着中国房地产行业的不断发展，建筑业总产值从2016年的19.4万亿元增长至2021年的29.3万吨，年复合增长率约为8.6%。自2016年以来，我国房地产开发投资完成额持续增长，到2021年为14.8万亿元，预计到2026年房地产开发投资完成额将达到202.2万亿元，2021年至2026年的期间年复合增长率6.5%。房地产开发投资完成额的增长将带动房地产行业整体向上发展，加速了房地产行业的精细化运作。另外，受益于稳步增长的房地产开发投资完成额和市场需求，中国房地产开发企业房屋施工面积从2016年的76亿平方米增长至2021年的98亿平方米，2016年至2021年间的年复合增长率达到5.2%。稳步增长的房屋施工面积使得房地产开发企业对轻资产代建需求不断增长，进一步推动轻资产代建行业发展。房地产的快速发展和行业转型需求的推动下，中国轻资产代建行业市场规模，按新签约总建筑面积计算，从2016年的29百万平方米增长至2020年的81百万平方米，年复合增长率达到40.1%。

房地产企业选择轻资产代建主要有两个原因：一是运营压力的攀升，房地产发展的“黄金时期”，地产开发商通常采用自身开发和持有运营的“重资产”模式，而随着市场形势变化，统包统揽的运作模式使地产开放商在产业链的各个环节都面临激烈的市场竞争，盈利日益降低，运营压力不断攀升，一些缺乏资金的开发商只能局限于一定区域或开发有限的地产项目。另一方面，是政策导向变化，国家对房地产行业的影响力巨大，国家在房地产的宏观调控上面出台了多项政策，限购、土地增值税等政策持续影响房地产市场发展，国家开始不断抑制房价的持续上涨，房地产市场活跃度降低，地产开发商受到影响，因此需要转型，寻求利润最大化。

中国轻资产代建市场的发展趋势如何？

轻资产新签约总建筑面积保持着快速发展，行业发展前景明朗，未来行业内资本代建模式将会持续发展，模式创新加速且分工更加细致，资源整合将会加快。

首先，伴随房地产集中度的不断提升，一、二线城市的土地价格居高不下，对房地产开发企业的资金提出更高要求，推动房地产资本代建模式的快速发展，并逐步由商业代建与政府代建并举，快速向以资本为核心的资本代建模式转变；另一方面，由于地产金融化趋势，以及一、二线城市对资本力量的吸引，资本方将会开始主动寻找专业的代建委托方，约定合理的投资回报率，通过代建项目的投资，实现稳回报，以资本方式趋动代建项目向一、二线城市换仓。

第二，未来房地产企业的分工将更加细化。其中，以险资、银行为主的金融资本将继续扮演资本玩家的角色，以资本运作为主，主导拿地与财务投资，通过与大型房企合作或者寻求专业代建企业为开发建设，增加在地产领域的渗透力度。而以河南中原建业等以专业代建业务为核心的开发商未来将持续拓展关联业务，依托强大的品牌效应及产品创新能力，提供高品质住宅开发建造服务，引领轻资产代建行业的发展。

第三，轻资产代建企业将紧随房地产行业的发展方向，打通房地产上下游，打造产业生态圈。横向来看，代建企业通过逐渐加大在金融、政府、开发等领域的积淀，为代建行业保驾护航。在代建市场不断发展的背景下，代建企业将逐步向资源整合者进发。同时，代建4.0时代的最大的特点是整合全产业链资源的基础上，以“构建平台、按需定制、共创价值、共享利益”为核心，“委托方、供应商、购房者”多方共赢的平台体系。