在房地产进入存量时代以及房地产行业整体盈利水平下行的背景下，房地产企业纷纷寻求转型突破，而产业地产作为房地产企业转型的重要阵地得到了稳定的发展。近年来，中国工业用地的供给量及市场需求总体上保持增长趋势，为产业园的发展提供了稳定的土地供应量。同时，自2018年开始，100大中城市工业用地成交土地楼面均价持续增长，尤其是一线城市工业用地成交土地楼面均价在2019年普遍大幅上涨，部分标杆产业地产开发商不断加大一线城市的项目布局，致力于抢占行业发展先机。在此背景下，现代产业园将面临怎样的发展趋势呢？

现代产业园功能的持续进化

产业园是指政府通过行政或市场化等多种手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业分工协作区和实施工业化的有效载体。

随着产业园的不断发展，其功能主要体现为资源聚集、技术渗透、示范带动以及外围辐射。在资源聚集方面，产业园区凭借其与老城区的比较优势，能够使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在一起，协同发挥作用，主要表现在人力资源集聚、财务资源集聚、物力资源集聚、信息资源集聚、组织资源集聚、政策资源集聚等方面。在技术渗透方面，主要表现为新技术向传统产业渗透、新技术向相关产业渗透以及新技术向社会其他领域渗透三个方面。在示范带动方面，产业园区在技术产品、技术工艺和组织结构等方面的创新将对区域外企业或其他经济组织产生积极影响和带动作用。而在外围辐射方面，产业园区通过向传统企业转移产品，提供先进设备等方式促进地方传统产业改造升级，同时能促进地方商业、交通、科技、教育、文化等事业的发展，有利于扩大劳动就业机会。

产业园发展的主要盈利模式

中国产业园发展的主要盈利模式包括产业载体构建和产业发展。产业载体构建进一步包括基础设施开发、土地增值以及房地产开发，基础设施开发是指通过对产业园土地进行一级开发获取收益；土地增值则是通过区域运营，获取土地溢价收益；房地产开发则是指地产开发商通过土地一二级联动开发，向政府低价拿地后进行二级开发，获得配套商业地产、住宅的出售及出租收益。而产业发展的盈利模式则主要包括政策扶持、产业增值服务和园区综合服务等。其中，政策扶持是通过政府产业政策财政扶持，获取招商项目的税收分成和“落地投”奖励、产业专项资金补贴等；产业增值服务是指产业园通过在园区内提供有偿融资、信息咨询、培训、孵化、人力等产业发展性增值服务获取收益；园区综合服务则是产业园通过提供生活、商务、娱乐、物业管理等园区综合性服务获取收益。

中国产业园发展现状

根据《中国开发区审核公告目录（2018年版）》，我国共有552家国家级产业园区。其中，经济技术开发区数量最多，达219家；高新技术产业开发区和海关特殊监管区，数量分别为156家和135家；边境/跨境经济合作区与其他类型开发区数量较少，分别为19家和23家。从产业分布来看，机械电子制造与信息化、食品饮料与农副产品加工、生物医药与化工新材料等产业占据主流地位，合计占比超过75%。

全国31个省级行政区均有产业园区坐落。从区位分析的角度来看，劳动力资源对产业园区分布的影响至关重要。产业园区的建设发展需要吸纳各层次的就业人员，因此往往布局在劳动力资源丰富的地区。产业园区中分布数量最多的十个省份分别是河北、山东、河南、四川、湖南、江苏、广东、安徽、湖北和浙江，上述十个省份也正好是我国人口排名前十的人口大省。整体趋势来看，省内人口与省内产业园区数量之间有强烈的正相关性。具体到城市来看，除劳动力资源因素仍占主导作用外，行政级别对产业园区数量的影响也较为显著：城市行政级别越高，经济实力就越强，所能获得的优惠政策广度及其支持力度也会相对越大。

根据弗若斯特沙利文测算，中国产业园数量由2016年的约22,800个增长至2021年的27,300个，年复合增长率为3.6%。截至2026年，中国产业园数量预计将达到约31,600个，年复合增长率为3.0%。

中国产业园发展痛点

虽然近年来中国产业园数量保持稳定增长，但当前产业园发展仍然面临同质化竞争、园区服务缺乏专业化、国际产业转移海外招商资源减少、传统招商模式吸引力度减弱等痛点，导致园区面临招商难的困境。

首先，产业园在开发前缺乏整体的顶层设计，存在产业定位不明确、园区功能区规划不合理、产业链关联度不高等问题，导致园区难形成核心竞争力，同类型园区相似度高，同质化竞争加剧中国东部产业园雷同度高达93%，中部产业园雷同度高达97%。

其次，园区运营服务是园区发展的重要支撑，大部分园区在企业孵化、企业资源对接、专业化咨询等园区运营增值服务严重滞后，难以吸引企业入驻和帮助企业规模化发展。例如，产业园未能针对不同发展阶段的企业，搭建与之发展阶段相匹配的金融服务体系，使企业融资渠道少，融资贵的问题未能得到有效解决。

第三，外资项目作为各地产业园招商的重要对象，但在2008年金融危机后，出现部分低端制造产业转向东南亚国家，部分高端产业回流欧美发达国家的现象。国际产业转移导致中国市场的外资投资项目大规模减少，产业园面临招商资源少、难以甄别优质资源的困境。

最后，产业园招商仍以土地、税收、财政补贴等优惠政策作为主要吸引企业入驻的方式，造成园区间的低价恶性竞争。随着近年来产业园区的优惠政策逐步取消，政策吸引力弱化，导致产业园的区位优势不明显，招商难度加大。

为了解决这些痛点，产业园开发企业及运营企业不断延伸其服务链，如积极开展前期介入咨询顾问等服务，向上游企业园区项目输出管理方案、标准和模型等。同时，部分园区运营服务企业开始涉足合同能源管理等具有较高技术含量和知识含量的项目，以通过介入成本管理增加企业效益。

中国产业园发展未来趋势

未来，中国产业园市场发展趋势主要包括产业用地效率的提升、都市圈的深入布局以及产业园区融资模式的优化。

首先，产业用地更趋规范，注重用地效率提升。产业用地作为产业发展的重要载体，近年来国家和地方政府纷纷出台相关产业用地政策，以规范产业用地使用行为，提升产业用地效率。如自然资源部5月出台的《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，明确提出产业用地政策执行中落实严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率，积极引导推动产业发展节约集约用地。

其次，城市化进程加快，都市圈迎来布局良机。都市圈作为人口、资本以及企业最为集中的区域，人口、资金等相对比较密集，这为产业的发展带来较强的发展基础。未来，随着都市圈战略持续推进，区域内交通更趋便利，产业发展更趋有序，人口流动更趋频繁，城市将逐渐从单打独斗向区域协调发展，都市圈将迎来重要的产业园发展机会。

第三，园区融资获突破，运营能力仍需提升。2019年5月，国务院出台《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，为国家级开发区上市融资打开了窗口，园区融资模式获得新突破。产业地产在开发建设过程中，沉淀了大量的资金以及资金成本相对较高，PPP模式成为一些企业布局产业地产的优选模式。未来，随着国家对PPP项目管控愈加规范，运营商开发PPP项目的难度将有所加大，这就要求企业不断增强自身运营管理能力。