*本文参考报告：《中国保障性租赁住房项目专题研究》，首发于头豹科创网。

随着保障性安居工程中棚改项目的逐渐收尾，未来保障性住房将重点发展保障性租赁住房项目。

其推出主要目的一方面是为了达到”稳地价、稳房价、稳预期”的目标；另一方面为了协助尚未被保障的有住房困难的新青年、新市民群体解决住房难题。

保障性租赁住房以相对较低的成本和价格为住房需求者提供安居之所，其通过低于市场的租金以及商品房配建的相关政策，抑制房价在资本的炒作下持续上涨。

本文，头豹研究院旨在分析中国保障性租赁住房的筹建情况、政策法规动向、项目推动因素、项目发展趋势、项目机制有待完善部分以及项目内的投资机会。

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保障性租赁住房项目概览

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，其中保障性租赁住房属于出租型保障房中一类，主要解决符合条件的新市民和新青年的住房困难问题。

保障性住房体系可分为出售类和出租类，其中出售类可细分为经济适用房、两限房以及共有产权房；出租类可细分为廉租房、公租房和保障性租赁住房；更新类可细分为棚户区改造、农村危房改造和城镇老旧区改造。

中国保障性住房体系经历四个发展阶段，目前市场形成了以公租房、共有产权房和保障性租赁住房为主体的保障性住房体系，保障性安居财政支出逐渐转向保障性租赁住房。

保障性租赁住房项目推出目的主要一是达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目标；其次是重点保障和解决其他保障性住房项目未涵盖人群的住房困难问题。

“十四五”计划截止2025年全国筹建650万套保障性租赁住房房源，2021年多数重点城市筹建数量已占到整体计划的20%以上，按计划进行2022年底多数城市可完成计划的50%以上。

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保障性租赁住房产业链分析

中国保障性住房体系上游包括土地、资金、建材家具的供应方；中游为开发运营商；下游出租对象主要为企业在职员工和新青年。

2021年中国租赁用地总成交建面达1,235.47万平米，预计可供约20.59万套租赁住房；各城市通过不同渠道供应租赁住房。

国家提供的专项债与财政支出对于保障性租赁住房的支持力度有望加大；自筹资金中REITs成为保障性租赁住房的重要金融工具，有效缓解企业资金供应不足的压力。

水泥为装修建材中较为重要部分，水泥厂商供应选择将根据保障性租赁住房的地域分布特点，主要覆盖京津冀和长三角经济圈。

钢筋、地板及瓷砖也是较为重要的建材部分，这些建材供应较为稳定充裕，整体市场竞争格局处于低集中竞争状态，与下游议价能力较弱。

保障性租赁住房以“拎包入住”为标配，涵盖了日常所需所有的家具家电设施；装配式装修为主要装修方式，实现设计流程的标准统一化。

多数地区的保障性租赁住房的租金设置为不超过同地段同品质住房平均租金的90%，根据不同种类的保障性租赁住房，设施配建存在差异。

中游项目类型根据政策划分的土地供应来源进行划分整理，可分为集体经营性建设用地新建、企事业单位自有闲置土地新建、产业园区用地新建、国有用地新建以及非居住存量房屋改建。

产业园区用地新建项目多为产业园内或周边工作人员提供住宿，国有用地新建多为头部地产自行开发建设。

非居住存量房改造一定程度上提升了闲置土地的利用效率，其来源包括闲置商业房、酒店等，改建项目包含员工宿舍、住宅公寓等多种类型。

保障性租赁住房项目重点的保障对象为各城市新青年、新市民，部分重点城市例如深圳的新市民占比已超70%。

以上海的申请文件为例，保障性租赁住房的申请材料及申请流程相对简捷，但由于保障性租赁住房数量有限还未完全实现符合市场租赁的“人屋配比”。

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保障性租赁住房环境分析

从政策颁发时间线看，2021年初之前主要为保障性租赁住房的政策准备期；2021年4月之后相关政策开始密集实施；2021年7月各城市也相继推出因地制宜的详细政策。

土地供应相关政策明确提出了可以建设保障性租赁住房的土地来源，一方面丰富了土地来源渠道；另一方面通过商品房配建适当缓冲房价的增长。

资金政策明确了各项筹集资金渠道，政府专项债将重点转移至保障性租赁住房；REITs被积极推动试点，保障性租赁住房资金来源渠道广，有效缓解开发企业资金压力。

各城市因地制宜指定推出不同特点的具体实施方案，其中上海针对租户痛点放宽准入条件对于承租者收入及户籍等无要求；北京政策重点关注应届毕业生住房问题。

大中城市人口吸附能力进一步加强，大量新青年涌入北上广深，人口动态流动背景下，新青年住房问题显著，对于保障性租赁住房的需求增加。

各地区租金的不断上涨，降低了消费者可支配收入，挤压其消费欲望使得居民生活幸福指数降低，对于生活幸福指数的追求推动了保障性租赁住房的实施需求。

以保障性租赁住房作为底层资产的REITs产品的出现，构成了“投资 – 融资 – 管理 – 退出”的正向资金循环，解决了项目投资高、回收周期长等问题。

保障性租赁住房目前仍然面对租金机制不完善、房源筹集困难以及专业性租赁机构数量不足等问题挑战。

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保障性租赁住房发展趋势

根据“十四五”保障性租赁住房筹建计划分布，未来保障性租赁住房将集中于京津冀经济圈、长三角经济圈、粤港大湾区以及中部经济圈。

TOD项目与保障性租赁住房项目的高度适配性，将驱动未来保障性租赁住房围绕交通干线铺设展开，持续推出相关TOD项目。

保障性租赁住房作为重点战略项目，将响应”双碳”政策，有望向绿色化建筑方向展开实施，使用绿色建材及绿色建筑模式。

保障性租赁住房REITs实现的退出机制以及较长的投资回报周期将驱动长租公寓品牌纳入保障性租赁住房管理以获得政府支持从而留有基础利润空间。

保障性租赁住房将实现数字化建筑、数字化生活服务以及数字化运营，以达到提质、降本和增效的优势。

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保障性租赁住房项目企业推荐

1）龙湖集团

龙湖集团创立于1993年，涵盖多航道业务，包括地产开发、商业投资、租赁住宅以及空间服务等。

龙湖的营收表现稳定上涨，旗下的长租公寓品牌龙湖冠寓以完善的产品线以及与冠企芸的联动保持着稳步增长的出租率。

2）万科集团

万科集团成立于1984年，业务聚焦于全国最具活力的三大经济圈以及中西部重点城市，其秉持着“以人民美好生活为己任”的愿景打造高质量企业。

泊寓作为万科旗下的长租品牌，依托万科丰富的资源，打造了覆盖全国的产品线，以独特的社区共建活动领先于市场其他租赁品牌。

3）华润置地

华润置地隶属于华润集团旗下主营房产的企业，其业务包含开发销售型业务、经营不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务。

华润置地旗下负责地产的华润置地，其营收始终保持稳定增长的趋势，其长租公寓品牌有巢更是独创了“3i体系”，以智慧公寓形象领跑其他品牌。

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