*本文参考报告：《中国保障性租赁住房项目专题研究》，首发于头豹科创网。

5月17日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会上，央行宣布设立3,000亿人民币的保障性住房再贷款项目，意在引导金融机构依法协助地方国企购入空置房产，转为保障性租售房源，以此激活市场潜力。

进入2024年以来，全国多地政府积极响应，纷纷推出新策，全力推动保障性住房市场的扩展与质量提升。

这些政策不仅聚焦增供，更注重提升住房可负担性与居住品质，全面满足多样化的居住需求。同时，市场规范加强，多方积极参与，也为构建租购平衡的住房体系打下坚实基础。

本文，头豹研究院将分析中国保租房（保障性租赁住房）的筹建情况、政策法规动向、项目推动因素、项目发展趋势、项目机制有待完善部分以及项目内的投资机会。

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保障性租赁住房项目概览

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，其中保障性租赁住房属于出租型保障房中一类，主要解决符合条件的新市民和新青年的住房困难问题。

中国保障性住房体系经历了四个发展阶段，目前市场形成了以公租房、共有产权房和保障性租赁住房为主体的保障性住房体系，保障性安居财政支出将逐渐转向保障性租赁住房。

保障性租赁住房项目推出目的主要一是达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目标；其次是重点保障和解决其他保障性住房项目未涵盖人群的住房困难问题。

“十四五”计划截止2025年全国筹建650万套保障性租赁住房房源，2021年多数重点城市筹建数量已占到整体计划的20%以上，按计划进行2022年底多数城市可完成计划的50%以上。

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保障性租赁住房产业链分析

中国保障性住房体系上游包括土地、资金以及建材家具的供应方；中游为开发运营商；下游出租的对象主要为企业在职员工和新青年。

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2021年中国租赁用地总成交建面高达1,235.47万平米，预计可供约20.59万套租赁住房；各城市通过不同渠道供应租赁住房。

国家提供的专项债与财政支出对于保障性租赁住房的支持力度有望加大；自筹资金中REITs成为保障性租赁住房的重要金融工具，有效缓解企业资金供应不足的压力。

水泥为装修建材中较为重要的部分，水泥厂商的供应选择将根据保障性租赁住房的地域分布特点，主要覆盖京津冀和长三角经济圈。

钢筋、地板及瓷砖也是较为重要的建材部分，这些建材供应较为稳定充裕，整体市场竞争格局处于低集中竞争状态，与下游议价能力较弱。

保障性租赁住房以“拎包入住”为标配，涵盖了日常所需所有的家具家电设施；装配式装修为主要装修方式，实现设计流程的标准统一化。

多数地区的保障性租赁住房的租金设置为不超过同地段同品质住房平均租金的90%，根据不同种类的保障性租赁住房，设施配建存在差异。

中游项目类型根据政策划分的土地供应来源进行划分整理，可分为集体经营性建设用地新建、企事业单位自有闲置土地新建、产业园区用地新建、国有用地新建以及非居住存量房屋改建。

产业园区用地新建项目多为产业园内或周边工作人员提供住宿，国有用地新建多为头部地产自行开发建设。

非居住存量房改造一定程度上提升了闲置土地的利用效率，其来源包括闲置商业房、酒店等，改建项目包含员工宿舍、住宅公寓等多种类型。

保障性租赁住房项目重点的保障对象为各城市新青年、新市民，部分重点城市例如深圳的新市民占比已超70%。

以上海的申请文件为例，保障性租赁住房的申请材料及申请流程相对简捷，但由于保障性租赁住房数量有限还未完全实现符合市场租赁的“人屋配比”。

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保障性租赁住房发展趋势

根据“十四五”保障性租赁住房筹建计划分布，未来保障性租赁住房将集中于京津冀经济圈、长三角经济圈、粤港大湾区以及中部经济圈。

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TOD项目与保障性租赁住房项目的高度适配性，将驱动未来保障性租赁住房围绕交通干线铺设展开，持续推出相关TOD项目。

保障性租赁住房作为重点战略项目，将响应”双碳”政策，有望向绿色化建筑方向展开实施，使用绿色建材及绿色建筑模式。

保障性租赁住房REITs实现的退出机制以及较长的投资回报周期将驱动长租公寓品牌纳入保障性租赁住房管理以获得政府支持从而留有基础利润空间。

保障性租赁住房将实现数字化建筑、数字化生活服务以及数字化运营，以达到提质、降本和增效的优势。

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