近年来，中国租赁住房顶层设计不断完善，政府给予了土地供给、流程审批、资金补助、税费减免、金融支持等多方面的扶持。集中式长租公寓凭借其产品供应稳定性、居住安全性和服务多元化，日渐成为解决居民及新生代年轻人住房问题的重要渠道。

头豹研究院（以下简称“头豹”）与魔方生活服务集团（以下简称“魔方生活”）联合发布《2023年中国集中式长租公寓趋势洞察》，旨在分析中国集中式长租公寓市场发展现状、产品供给情况、消费者需求情况以及中国集中式长租公寓市场的发展关键要素与未来发展趋势。报告提出，住房租赁行业在经历外部市场、产品、客群的变化后，对公寓产品的整体设计能力和运营服务能力提出了较高要求。中国长租公寓行业也在经历了起步、阵痛和疫情冲击之后朝着更加有序的方向发展。

头豹研究院基于对中国长租公寓个人消费者调研和分析，以及对行业品牌研究和评估结果确认，授予魔方公寓为“最受消费者喜爱的集中式长租公寓品牌”认证。

集中式长租公寓行业发展现状

近年，随着置业成本增加、年轻一代晚婚趋势加深、城市化率及城市人口上升，中国租赁住房市场迅速发展。

中国租赁住房市场主要包括集中式租赁和传统民宅租赁，两者主要的区别在于运营模式及物业来源的不同。传统民宅租赁物业来源于不同个人业主分散在不同地点的民宅，而集中式租赁通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓。

目前国内住房租赁市场非常分散，存在大量非机构化（由个人业主提供）的租赁房源，2021年中国机构化长租公寓渗透率仅为7.4%，远低于发达国家（英国42.0%、美国30.0%）。随着中国租赁公寓市场的进一步发展，到2026年中国机构化长租公寓渗透率预计将增至9.4%。

由于集中式租赁提供的稳定性、安全性与多元化服务，近年来集中式长租公寓市场快速增长，集中式长租公寓在运营数量由2017年的100万套增至2021年的260万套，年复合增长率达26.0%。集中式租赁按经营形态又可分为单体长租公寓和品牌连锁长租公寓，在行业连锁化、品牌化的趋势下，品牌连锁长租公寓有望快速发展。

集中式长租公寓行业市场规模

在城镇化进程加快、购房成本高企、政府支持等因素下，集中式长租公寓依托其标准化的产品与高效的运营管理快速发展，2017-2021年，中国集中式长租公寓市场规模由144亿元增长至449亿元，年复合增长率达到32.8%。预计到2026年，集中式长租公寓市场规模有望达到1,252亿元，2021-2026年复合增长率达22.8%。一线城市是集中式长租公寓的主要地域覆盖范围，也是2017-2021年规模最大、增速最快的市场，年复合增长率达33.8%。预计2026年一线城市集中式长租公寓的市场规模将达到735亿元，约占整体集中式长租公寓市场的58.7%，其它城市集中式长租公寓市场规模预计将达到51.7亿元。

集中式长租公寓消费者画像与消费偏好

集中式长租公寓消费者结构较为多元化，以90后年轻人为主力消费群体。消费者职业集中在企业职员和管理层，学历以本科以上为主，其中高达84%的集中式长租公寓消费者为未婚状态。由于集中式长租公寓消费者的主要画像为20-30岁高学历单身白领，对租住生活品质有一定的追求，除了产品本身的基础配置外，他们更倾向于公寓为其带来的安全舒适感，对公寓的服务、安全保障、社交属性等也较为看重。

在产品选择方面，新一代集中式长租公寓消费者打破价格优先的固化思维，地段成为其在租住决策考虑中最看重的因素，其次才是价格、产品、服务、品牌以及社交。在户型选择上，集中式长租公寓消费者青睐一室一厅/单间以及50平米以下的小户型，并且关注健康环保的室内环境，希望能拥有一个安静的工作学习空间。同时，他们对智能家居的配备和租住环境的社交属性有较强的需求，超过30%的消费者需要乔迁搬家和日常维修服务。

魔方公寓——打造以公寓为核心的生活服务平台

魔方生活目前在全国26个城市运营7.6万套公寓，主要分布在一二线城市人口密集区域，如办公楼聚集地、交通枢纽及大型科技及工业园区旁，2021年平均出租率达到90%。

魔方公寓是魔方生活服务集团旗下主打的集中式长租公寓品牌。作为全国运营规模领先的连锁集中式长租公寓品牌，魔方公寓致力于通过打造以公寓为核心的生活服务平台，为都市白领提供长期独立居住的标准化解决方案。

为满足年轻一代的居住需求，魔方公寓标准化产品持续升级迭代，2021 年 5 月 30 日，第四代产品魔方公寓 4.0 发布。从 1.0 满足基本居住功能需求，到 2.0 品质化、标准化，3.0 智能化，再到 4.0“智能 + 健康”，魔方公寓正在定义和引领租住新场景。4.0 产品设计基于对用户需求的敏锐洞察，从美学、功能、健康、智能四大维度进行产品升级，充分满足了城市居民对更加美好的租住生活方式的不断追求。

在室内设计方面，魔方公寓引入时下流行的马卡龙和莫兰迪高级配色,整体空间采用温柔奶油色系作为主基调，房间氛围简洁明快、温馨柔和。同时魔方公寓在空间规划上重构了公寓空间，在玄关、厨房、休闲区、睡眠区和衣柜等5个重点功能区域进行收纳设计，专注于小型室内空间的功能释放。

  在公共空间方面，魔方公寓近年来在全国陆续启动了公共区域升级计划，将现代简约、功能区分割较强的传统公区改造为融合公共客厅、健身房、影音室、开放厨房、办公区、娱乐区各功能区一体的超大公区，构建出一个包含娱乐、社交、健身、办公、学习等更多外延的理想生活空间，最大化发挥“视觉美感”和“空间价值”。

例如魔方公寓上海金豫路店的公区，就突破了功能界定的限制，以超大投影仪、娱乐滑梯、趣味健身器材等高颜值设施满足新一代年轻住户的审美与需求，，在补足室内功能的同时，也为住户间的社交活动提供了具有趣味性的空间，营造了良好的公寓社交氛围。

此外，魔方公寓通过举办节日活动、品牌联名、住户联谊等活动，全方位满足年轻人的社交需求，构建全新租住生态圈，增强租户参与度与品牌粘性。卡塔尔世界杯期间，魔方公寓联手哈尔滨啤酒，在上海、北京、深圳、广州、成都、南京、杭州等十个城市近200家魔方公寓门店联合举办魔方公寓x哈尔滨啤酒世界杯活动，开放定制的FIFA主题“多哈哈啤看球客厅”，并提供定量的哈尔滨啤酒，助燃租户看球氛围。

集中式长租公寓行业的发展趋势

未来，随着住户结构丰富与需求升级，集中式长租公寓产品将不断进行品质化升级迭代，呈现多元化发展趋势：

一、租客群体需求升级：租赁群体构成更加多元化，消费者对居住的舒适度、公寓产品设计的品味和调性愈发看重，这将推动长租公寓产品设计和运营服务个性化和精细化发展；

二、公寓产品高品质迭代：居住环境成为租房群体调性与品位的体现，硬件设施的高端化和差异化、公寓服务的定制化和个性化，为公寓产品带来进一步的溢价空间；

三、社群服务注重情感价值：住户对公寓环境的需求不再局限于硬件和家居设施要素，更多的是生活空间的人文理念和社群管理需求，为住户带来归属感与最优居住体验。

四、数字化工具优化居住体验：通过系统化、数字化进行公寓管理已经成为行业共识，未来，长租公寓市场将在充分数字化的基础上实现智能化，重构长租公寓管理生态。

五、轻资产模式输入，赋能行业：随着长租公寓品牌方在项目建设、运营管理经验上的积累，越来越多的长租公寓品牌方从租赁住宅资管专家角色向一站式租赁住房的综合服务商转变。

随着中国住房租赁市场加速进入机构化的时代，长租公寓市场将成为未来中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。机构集中式长租公寓凭借其规模化、专业化的产品设计能力，以及个性化和智能化的运营服务能力，能够更好的解决大中城市新生代居民的住房问题，并带动机构集中式长租公寓市场占比的提升。未来，长租公寓品牌应重视品牌化发展，期望通过品牌建设打造更强劲的竞争优势，获得更稳定的长期利润。