“万事具备”，中国版REITs渐行渐近

2019年1月1日，上海证券交易所（以下简称“上交所”）在新年致辞中表示，2019年将进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。上交所此次言论一时间引发各界对于中国公募REITs的热议。伴随着中国政府推动建立“租购并举”的住房制度，公募REITs作为房地产行业资产证券化的有效手段之一，其试点的落地或将进一步提速。

房地产投资信托基金行业定义及分类

房地产投资信托基金（以下简称“REITs”– Real Estate Investment Trust），即通过公开发行股票或受益凭证募集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs是发达国家和地区房地产市场中重要的融资渠道之一。对标国际成熟市场，当前中国还未出现标准化的REITs产品。近五年来，随着中国资本市场体系的日趋完善，市场上出现了以不动产资产产生的现金流作为第一还款来源的资产证券化的产品。由于该类产品与REITs存在一定的相似性，但是在交易结构、运营方式以及收益分配等方面存在差异，因此被称为“类REITs”。

REITs可以发行方式与基础资产物业类别为分类标准。以发行方式分类，可分为公募REITs与私募REITs；以物业类别分类，可分为股本型REITs、按揭型REITs（又称作抵押型REITs）以及混合型REITs。

房地产投资信托基金分类概览

来源：头豹研究院编辑整理

中国房地产投资信托基金交易结构分析

由于REITs在交易过程中涉及机构的类型与数量众多，本文将重点分析原始权益人、计划管理人及投资者。REITs项目的基本交易结构可分为三部分：项目上游的发起机构为原始权益人。项目中游的主体由计划管理人构成。项目下游为专项计划认购人主要涉及各类投资机构及私人投资者。

房地产投资信托基金项目的基本交易结构

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上游-原始权益人：

REITs项目上游发起机构为原始权益人。原始权益人和基金管理人、基金托管人签署《基金合同》、《基金份额认购书》持有私募基金的全部份额，而该基金拥有底层物业资产的所有权。

中游-计划管理人：

REITs项目中游的主体由计划管理人构成。计划管理人购买基金份额，使专项计划成为私募基金的唯一份额持有人。计划管理人指示托管人将受益权购买价款划拨至原始权益人指定的账户，用于购买信托受益权。管理人购买信托受益权后，专项计划成为信托受益人。计划管理人向专项计划认购人（投资人）发行不动产资产支持证券，以不动产资产产生的收益支付给投资者作为分红收益。

下游-专项计划认购人：

REITs项目下游的主体由专项计划认购人构成。专项计划认购人通过与计划管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。通常设有优先级持有人、劣后级持有人。实际上，专项计划认购人对不同底层资产的关注点不同。可从三个方面分析：（1）是否具备较好的变现价值；（2）是否能产生可持续的现金流入；（3）专项计划认购人是否包含上市公司、境内、境外投资机构、基金以及个人投资者等。

中国房地产投资信托基金行业市场规模分析

虽然中国现有的“类REITs”产品与国际市场上的REITs产品存在一定的差异，但产品发行数量整体呈现不断增长的趋势。以发行规模计，中国REITs市场规模在过去五年间整体呈现稳定发展、平稳上升的趋势，由2014年的96.1亿元增长至2018年的245.5亿元，期间年复合增长率为26.4%。根据预测，未来五年中国REITs市场规模将加速增长，预计将于2023年突破800亿元的市场规模。

中国房地产信托投资基金市场规模，2014-2023年预测

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中国房地产投资信托基金行业驱动因素分析

Ø 利好行业政策扶持，推动REITs发展

近三年来，中国政府积极支持并推动发展REITs产品并且制定相关的政策法规，将租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs作为政策重点扶持方向。中国政府对REITs发展的关注，持续推动行业快速发展。

Ø 未来REITs将作为长租公寓资产投资的重要金融支持手段

近五年来，在“房住不炒”的总基调下，中国加快建立多主体供给、多渠道保障、“租售并举”的住房制度，地产行业开始由原有的增量市场转为“租售并举”的存量市场。在此过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，REITs也将作为金融支持手段得到推动和实施。

Ø 中国类REITs产品不断创新，带动行业进一步发展

截至2018年12月，中国共成功发行9支类REITs 产品，发行总金额143.1亿元。REITs产品49支，发行金额累计973亿元人民币。多数产品采用了创新模式，带动行业进一步发展。2018年12月29日海通-华泰资管-中渝广场物业资产支持专项计划在上交所成功发行，该产品是中国首个商业物业REITs产品并且在架构搭建过程中，通过灵活的机制设计为未来顺利对接公募REITs预留了空间，在中国REITs发展史中具有里程碑式意义。

中国房地产投资信托基金行业驱动因素

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中国房地产投资信托基金行业发展趋势

Ø 公共基础设施REITs成为行业发展新方向

中国基础设施建设项目，例如电厂、水厂、港口、机场、高速公路等巨大存量的基础设施项目是开展REITs的良好标的，以上项目现金流产生稳定，资产权益相对独立，流动性较小，具有较强的投资价值。通过发行REITs，将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，建设经营方将资金投入到新的项目中，基础设施资产的流动性和盈利能力都得到很大的提高。2016年12月21日，国家发展改革委、中国证监会发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》（以下简称“《通知》”），明确提出“共同推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设”。

Ø 中国“租售并举”等利好政策推动养老地产REITs的发展

REITs是未来养老地产的发展趋势，由于REITs的属性与养老地产特点相契合，成熟的养老项目具有稳定、持续的现金流，而REITs是一种资产信用融资，只要该资产能够产生稳定现金流，现金流便可被证券化。相比于IPO等融资方式，REITs产品更适合养老地产。因为REITs主要依靠物业租金收入派发股息，分红比例高达90%以上。因此持股人只需要关注REITs资产运营情况，隔绝了企业控制人等因素的影响。

十九大报告提出“加快老龄事业和产业的发展”并且“积极应对人口老龄化，构建养老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业的发展”。相关政策基调明确养老地产势在必行，养老地产作为促进老年人生活升级和健康保障的载体和平台，与中国房地产发展目标和供应结构相适应。

Ø 城市改旧REITs或成热点

目前中国的城市旧改处于存量时代，城市旧改的核心需求在于旧城改造、保障房和形象改良。城市旧改中保障房建设与REITs具有较大关联性。未来城市旧改中加入REITs已经成为发展趋势，主要方式是由政府主导旧城改造，政府若缺少旧改项目前期的资金，未来可成立专门投资旧改项目的城市更新基金，并且出台支持资产证券化、REITs的融资政策，为REITs提供相应准入门槛条件。一方面，REITs能为开发商降低融资成本、提高融资效率。另一方面，REITs也可约束开发商之间的恶意竞争，维持政府和市场的平衡。

中国房地产投资信托基金行业发展趋势

来源: 头豹研究院编辑整理

深度见解

REITs是金融服务实体经济，通过引导资金进入多元化的地产投资领域，追求长期限、稳定的租金回报收益而非短期的价值提升，进而引导资金服务实体经济发展。REITs是促进中国金融与房地产行业良性循环的重要工具，同时也是建立国内住房租赁金融支持体系的重要支撑。REITs的发行不仅在产品上可满足更多投资者个性化的投资需要，更能够盘活存量资产从而促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型。此外，伴随着社会各界对于REITs试点项目落地的呼声愈高，中国其相关配套制度例如税收制度等将会趋向于不断完善，法人治理结构也会更加透明。

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