“房住不炒”政策导向延续，房企更加关注聚焦投资、稳健运营

近年政府关于住宅地产市场维稳政策频出，倡导住宅回归居住属性，以保障不同群体居住需求。十九大报告中再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。住宅地产市场发展回归理性、平稳，房企投资区域范围重新聚焦，经济基础雄厚、发展潜力巨大的核心城市及区域成为布局重心。此外，伴随商品房销售面积增速放缓，购房人口年龄呈现结构化调整，房企更加注重产品品质提升以及长期稳健运营。

住宅地产行业定义及产品分类

住宅地产是为了满足人居住需求的地产形态，区别于以商业经营用途为主的商业地产及以工业生产功能为主的工业地产等。住宅同时具有消费属性和投资属性，消费属性方面，住宅满足居民最基本的居住需求，是保障社会稳定、民生发展的基石。投资属性方面，住宅具有较高价值，可通过出租带来稳定收入，也可通过价格波动获得买卖价差收益。住宅地产在房地产行业中占比达到70%以上，对房地产行业及宏观经济影响巨大。

根据是否可进行市场化交易，住宅可分为商品住宅和非商品住宅，其中，商品住宅是指房地产开发企业建设并出售或出租给使用者用于居住用途的房屋，非商品住宅包括福利房、经济适用房、公租房、小产权房等，个人并不拥有完全产权。

根据《住宅设计规范GB 50096—1999》第1.0.3条，住宅按层数划分如下：（1）低层住宅为1-3层；（2）多层住宅为4-6层；（3）中高层住宅为7-9层；（4）高层住宅为10层以上。政府进行土地出让时已规定地块开发容积率指标，开发商根据容积率标准选择适合的产品层数及组合形态进行项目开发。目前政府提倡土地集约化利用，容积率标准趋高，因此产品形态也多以高层住宅为主。2014年9月，国土资源部发布《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，提出强化城市建设用地开发强度、土地投资强度、人均用地指标整体控制，提高区域平均容积率。

中国住宅地产行业产业链分析

住宅地产行业产业链上游主体为建材供应商，建材包括水泥、玻璃、钢铁、木材、陶瓷等；中游参与者为住宅地产开发商；下游涉及个人消费者，根据购房需求不同，可将消费者分为刚需、刚改、改善需求群体。

中国住宅地产行业产业链

来源：头豹研究院编辑整理

上游：

按照用途，建筑材料主要为结构材料、装饰材料、专用材料 三大类。其中，结构材料包括水泥、混凝土、陶瓷、玻璃等，装饰材料包括涂料、油漆、镀层等，专用材料包括各类用于防水、防腐、防火等的材料。建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶瓷，这三大子行业对建材行业销售收入和利润的总贡献保持在50%以上的水平。

中游：

住宅地产中游主体为住宅地产开发商，由开发商负责项目整体开发，向上游主体采购建筑建材等原材料，向下游消费者供给成品住宅，此外，开发商还需向政府购买土地使用权、向金融机构筹借资金。中国住宅地产行业竞争者众多，但市场份额向头部企业集中。2018 年中国住宅地产市场中万科、碧桂园、恒大三家发展商共获得超过12%的市场份额，前十家开发商市场份额占比超过26%，前五十家开发商市场份额占比超过55%，前一百家开发商市场份额占比超过66%。

下游：

根据消费者购置住宅需求不同，可将需求场景分为刚性、刚性改善、改善三类：（1）刚性需求群体即首次购置住宅的消费者，通常为20-30岁年轻群体，这一群体对价格较为敏感。第十届中国房地产科学发展论坛上由中国房地产协会发布的白皮书显示，中国人首次购房平均年龄仅为27岁，是全球首次购房平均年龄最小的国家；（2）刚性改善群体即消费者已有住房，但面积和条件不能满足需求而急需换房的消费者，如子女上学、照顾长辈等需求，这一群体年龄通常在30-40岁，对生活配套、户型面积较为关注；（3）改善群体即对更高生活品质产生需求而购买新房的消费者，这一群体年龄通常在40-60岁，收入水平较高，对居住环境、产品品质要求高。

中国住宅地产行业市场规模分析

中国住宅地产行业正处于结构性变化阶段，即销售面积增长空间见顶，内部结构性变化推动销售额保持增长。2014至2018年，中国商品房销售面积由120,649万平方米增长至171,654万平方米，年复合增长率为9.2%；商品房销售额由76,292亿元增长至149,973亿元，年复合增长率为18.4%。人口增速放缓导致住宅地产市场存量空间见顶，商品房销售面积增速逐步放缓（见图 2 4 中国商品房销售面积，2014-2018年），但由于市场内部结构性变化，如重点发展区域由三四线回归核心城市、产品品质优化等，推动商品房销售额保持稳定增长，以2018年为例，商品房销售面积增速仅为1.3%，而商品房销售额增速为12.2%，未来销售面积增长放缓、销售额保持增长这一趋势仍将延续。

中国住宅地产市场规模（按销售额），2014-2023年预测

来源：头豹研究院编辑整理

中国住宅地产行业驱动因素分析

Ø 城镇化率不断上升

中国住宅地产市场发展与城市化进程和人口流动有着紧密关联，城镇化率不断上升产生人口迁移，带来新增居住需求。城镇化发展带来人口迁移，进而推动住宅市场发展，根据人口迁移对住宅地产发展影响机制不同可分为两个阶段：（1）城镇化初期，农业人口向工业产业流动，促进大量农民工进城，相应在城镇产生新增居住需求；（2）城镇化后期，人口流动呈现区域结构性变化，即向经济发达区域、核心城市流动，经济发达区域及中心城市拥有更多劳动就业机会、更优良医疗和教育资源，吸引大量人口迁移，外来人口迁入拉动居住需求增长，刺激住宅购买和租赁市场发展。

中国城镇化率，1949-2018年

来源：国家统计局，头豹研究院编辑整理

Ø 人均收入日趋提高

居民可支配收入及消费增长催生居住环境改善需求，推动人均居住面积增长。根据国家统计局数据，自1978年以来，中国居民人均可支配收入快速增长，1978年，中国居民人均可支配收入仅为343元，截至2018年底，中国居民人均可支配收入达28,228元，年复合增长率达到11.7%。2018年城镇居民人均住房建筑面积为39.0平方米 ，比1978年增加32.3平方米。居民居住条件明显改善，已从发展初期的平房、筒子楼转变为现代化的具有独立卫生间、厨房、淋浴、供暖、供气、供水设备等的成套住宅，并进一步向科技化、智能化住宅发展。居民生活水平不断改善，促进住宅产品消费结构向品质化、细分化方向发展，带动住宅地产市场规模增长。

中国住宅地产行业发展趋势

Ø 供给形式多样化

多项政策明确建立供给形式多样化的住宅体系，满足不同群体居住需求。对低收入群体强调保障，通过保障房、棚户改造等方式供给住宅，对中等收入群体强调支持，通过鼓励租赁、建设共有产权房等供给住宅，对高收入群体支持住宅购买。

增加住房供给形式相关政策

来源：头豹研究院编辑整理

Ø 产品品质化、运营稳健化

出生率下降导致拥有刚性购房需求的年轻群体数量趋于减少，商品房销售面积增速放缓，购房人口年龄呈现结构化调整，开发商更加注重产品品质提升以及长期稳健运营。市场发展初期，经济增速及人口增速较快，住宅建设面积增长迅猛，以满足居民快速增长的首次购房需求，当进入经济增速换挡、城镇化率放缓阶段，大部分人群的住房需求基本得到满足，住宅建设面积增速转入平稳或者下降状态。住宅市场从数量扩张期转向质量提升期，居民对住宅质量、人居环境等改善性需求的要求提高，推动开发商转向产品品质化、精细化运营，开发项目时更加注重住宅舒适度、绿化率、建筑品质。

Ø 聚焦核心城市布局

受落户限制及房价高筑影响，近两年上海、北京等一线城市人口净流入达到增长瓶颈，人口转向流入都市圈核心城市、区域中心等强二线城市。如2017年末人口净流入前十位城市分别是西安、深圳、成都、广州、武汉、南京、杭州、郑州、合肥、长沙，除广州及深圳两个一线城市仍位于人口净流入前列，其余均为经济发达省份省会城市，并集中于长三角经济圈（南京、杭州、合肥）、长江中游城市群（武汉、长沙），在地域上显示出城市集聚现象。人口净流入决定地区新增居住需求，直接影响住宅地产市场发展。

图总人口净流入前十城市，2017年末

来源：国家统计局，头豹研究院编辑整理

深度见解

中国住宅地产行业竞争者众多，但市场份额向头部企业集中，住宅地产行业集中度不断提升，表现出较强的马太效应，未来这一趋势仍将延续。未来，在政策调控收严、资金压力增加、人口年龄结构变化的背景下，住宅地产市场存量增长空间有限，内部结构性变化更为重要，因此精细化运营、需求变化捕捉、产品品质提升、多元化业态布局将成为房企运营的核心竞争力。