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本文援引于报告《2020年中国长租公寓平台对比分析报告》，首发于头豹科技创新网（www.leadleo.com）。头豹科技创新网内容覆盖全行业、深入垂直领域，行业报告每日更新；政策图录、数据工具助您轻松了解市场动态；智能关键词轻松搜索，直奔行业热点内容。
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长租公寓行业暴雷事件频发，行业是否存在问题？
2020年11月6日，央视点名曝光了蛋壳公寓，披露其“深陷流动性危机”。11月10日，有媒体爆出数百人在蛋壳公寓北京总部维权，现场甚至爆发了肢体冲突。从年初上市到年末出现经营状况，蛋壳公寓真实反映了中国长租公寓行业发展的快速变化，并引发了市场对于行业未来发展的激烈讨论。在此之际，头豹研究院受邀参加广东广播电视台《财富维他命》长租公寓节目录制，分享关于中国长租公寓行业的深度见解，同时发布《2020年中国长租公寓平台对比分析报告》。
长租公寓不同于传统租赁，是房地产新兴三级市场
长租公寓行业属于房地产三级市场，其运营模式是运营方直接租赁业主房屋或自持房屋，进行装修改造、配备家具家电，以单间的形式租赁给有租房需求的人群。品牌长租公寓通常配有专职“管家”，为租户提供基本的租后服务，例如保洁、维修、网络等，甚至还会提供安保服务和公共娱乐空间。从模式上看，传统租赁主要为个人租赁信息匹配或中介信息汇总撮合交易，而长租公寓则是利用自有房源、收购房源对外进行租赁。因此前者本质上是信息资源的匹配和出售，后者是服务型收费或中间商经营模式。
“高进低出”不符合企业正常经营逻辑，阻碍长租公寓行业健康发展
长租公寓作为房屋租赁新兴行业主要包括自有房源租赁以及收购房源租赁两种方式。自有房源租赁的经营模式较为简单，主要通过对企业自持的地产和物业进行统一管理和出租赚取租金，本质上是机构房东。收购房源租赁模式则是通过签订长期收房协议获取房源并向下租赁的经营模式，本质上是“二房东”模式。因此在收购房源租赁的方式下，企业盈利应通过尽可能降低收房成本并提高租赁收益从而赚取差价。然而由于长租公寓经营商在行业仍处于起步阶段的时期盲目扩张占领市场，以经纪机构、创业公司为主的长租公寓经营商在收购房源的过程中普遍存在恶性竞争。企业通过高价争夺优质房源、低价优惠出租的方式快速获客。因此，站在企业经营的角度来看，该“高进低出”的经营方式与正常盈利逻辑严重不符。随着市场占有率的提升，企业经营负担将日益加剧，不利于行业健康持续发展。
“长租短付”+租金贷是行业发生资金链断裂暴雷事件的主要导火索之一
长租公寓经营商为了快速抢占市场份额需要大量收购优质房源并吸引租客进行租赁，因此需要不断扩充现有房源储备。考虑到经营商收房后需投入巨额成本进行装修与管理，且持续增加的签约房源数量将进一步加剧企业经营负担，长租公寓经营商不可避免将陷入资金投入持续增加但“高进低出”经营模式难以盈利的被动局面。在此情况下，长租公寓经营商为保证持续经营普遍采取长租短付和租金贷的方式变相融资。
长租短付：长租公寓经营商与房东签订的收房协议期限约为5-10年，其中约定按照每月为周期及时缴纳房屋租赁费用。与此同时，长租公寓经营商与租客签订租房协议，约定以押一付三的方式收取费用。其中租客提前缴纳了三个月甚至更长期限的预付租金，而经营商仅需按月支付房东费用，在此期间长租公寓经营商利用时间差形成了自有资金池，从而实现企业持续经营及扩张。
租金贷：租金贷款是长租短付模式下出现的全新融资模式，是通过金融杠杆，依靠未来的现金流扩大规模，再带动新的租金贷进入而缓解企业经营压力的全新手段。该方法主要是以降低预付租金比例的方式吸引租客选择租金贷方式缴纳租金，长租公寓经营商通过与金融机构合作提前从银行获取12个月租金贷款，而租客未来仅需向银行按月缴纳房租贷款及利息。在该方式下，长租公寓经营商的现金流进出拥有约11个月的时间差，形成的资金池可供企业加大业务扩张力度。
长租公寓产业链以中游经营商为主导，下游需求市场长期稳定
中国长租公寓行业发展十分迅速，在2010-2019年间逐渐发展形成了相对完整的上下游产业链，行业整体围绕中游长租公寓经营商发展。
上游房源供应商对中游企业经营具有重要影响，而金融机构在长租公寓行业的建设仍有较大发展空间。长租公寓的产业链上游主要以房源供应商、金融机构、相关服务提供商为主，分别负责提供长租公寓经营所需房屋、提供资金及流动性支持、提供搬家、家具装修等增值服务。产业链中游为长租公寓经营商，负责整合上游资源进行房源的统一装修、租赁及管理。产业链下游为拥有实际租房需求的个人及企业，通过与中游长租公寓经营商签订房屋租赁协议的方式入住长租公寓并享受长租公寓经营商提供的相关服务。根据数据统计，2019年中国住房租赁行业市场规模约1.7万亿元，租房市场需求端体量巨大，利好长租公寓行业发展。
长租公寓行业处于万亿房屋租赁市场规模之中，拥有良好发展空间
中国长租公寓行业自2010年开始起步并快速发展，市场规模在2015-2019年间实现了年复合增长率68%的增长，形成了一定的市场规模。截至2019年，中国长租公寓行业市场规模约490.0亿元，整体房屋租赁市场规模约17,000.0亿元，占比约2.9%。根据头豹分析师测算，中国长租公寓行业在房屋租赁市场巨大体量和需求下将继续快速发展，预计有望于未来2-3年内突破千亿市场规模。
深度见解：中国长租公寓行业发展道阻且长，借鉴国外经验有助于推进中国本土企业发展
中国长租公寓发展至今仍处于初级阶段，企业基本未能实现盈利。从经营模式上就可了解到，中国长租公寓经营商主要以传统中介转型或创业公司经营为主，其主要通过收房运营的方式进行房屋租赁业务。因此该类企业实际不拥有房屋资产，在盈利模式上只能通过赚取中间商差价获得收益。所以企业为尽早实现规模效应，通过不当竞争的方式盲目扩张规模，导致了现阶段各种暴雷事故的发生。头豹认为，这种经营模式是不可取的，高进低出无法真正为企业带来收益。反观国外成熟的长租公寓经营商我们可以发现，海外长租公寓行业的成功主要依赖几个重要因素：（1）稳定成熟的金融市场为长租公寓经营商提供资金支持；（2）完善的市场监管机制保证行业良性竞争发展；（3）经过长期经验积累探索出的重资产+增值服务经营模式。相比之下，中国金融工具对于长租公寓行业的赋能仍处于试验阶段，市场监管机制也尚未成熟，经营企业普遍未能探索出可行的盈利模式。因此，短期内长租公寓行业仍将处于摸索阶段，未来行业能否继续发展将取决于金融市场、监管单位和企业的共同努力。
