2022年4月召开的中央财经委员会第十一次会议，加强信息、科技、物流等产业升级基础设施建设等要求被明确提出。同时，近年来物流领域的政策支持正持续发力，在“十三五”规划、“十四五”规划、2022年《政府工作报告》以及《关于加快建设全国统一大市场的意见》等多个重要政策文件中，流通体制改革与物流体系建设被多次提及。在国家政策持续发力的背景下，中国物流市场近年来得以迅速发展，同时叠加巨大的市场需求、相对可观的投资回报率以及房地产谋求转型等因素，近年来包括房地产企业在内，各路玩家频繁抢滩物流地产市场，一改过去物流地产由境外资本主导的局面。

什么是物流地产？

物流地产分属工业地产，物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体，物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需的专业现代化物流设施，如物流仓库、配送中心、分拨中心等。现代物流地产是以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。

物流地产行业产业链的上游主要包括设备、建材供应商以及土地资源提供方，产业链中游则是各类物流地产开发商，例如物流地产商、传统房地产企业、电商企业、快递企业以及金融机构等，产业链下游则是物流地产的客户，包括电商、零售、汽车、电子、医疗、大宗商品等。

物流地产在不同投资和管理的主体下衍生出多种运营模式，第一类为地产商作为主导，租售给物流商并代其管理；第二类为物流商自有地产，同时自主经营管理；第三类为地产、物流商直接合作经营；第四类为由独立第三方牵头，联系物流商和地产商。

物流地产的传统盈利主要来自三个方面，包括租金收入、增值收益以及其他收益。租金收入是物流地产的主要收入方式，主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、配套设施租赁费用、物业管理费用以及停车场收费等。此外，各种增值服务收益包括信息培训、融资中介、管理费等。而其他收益通常包括土地增值、投资收益、增资扩股等。

中国现代物流地产行业发展现状如何？

目前，我国物流行业市场规模已位居世界第一。2016年至2021年，中国社会物流总费用由11.1万亿元增长到16.8万亿元，年复合增长率为8.6%。同期，中国社会物流总费用占GDP的比重均保持在14%以上。预计至2026年，中国社会物流总费用将达到24.7万亿元，2021年至2026年期间的年复合增长率约为8.0%。具体来看，我国物流保管费用从2016年的3.7万亿元增长到2021年的5.6万亿元，年复合增长率为8.6%。同期，物流运输费用从6.0万亿元增长到9.0万亿元，年复合增长率为8.4%，物流管理费用从1.4万亿元增长到2.2万亿元，年复合增长率为9.5%。

随着我国经济的稳定增长以及国内物流行业的快速发展，物流仓储设施建设持续推进。自2016年至2021年，我国物流园区数量从大约1,300个增加到大约2,200个，年复合增长率为11.1%。预计至2026年，我国物流园区数量将能达到大约3,000个，2021年至2026年期间的年复合增长率为6.4%。

仓储业固定资产投资完成额自2017年开始连续3年下降，从2016年的6,984亿元下降至2019年的6,246亿元，但是自2020年开始，我国仓储业固定资产投资完成额呈现强力反弹的趋势，至2021年回升至7,317亿元。整体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资逐渐收缩，反映出国内物流地产行业从增量市场逐步转向存量市场的转型升级。而这两年随着高标仓以及智能仓储系统的发展，仓储业固定资产投资完成额开始恢复增长并有望在未来保持稳定。至2026年，我国仓储业固定资产投资完成额预计将达到8,319亿元，2021年至2026年期间的年复合增长率为2.6%。

中国现代物流地产行业的驱动因素如何？

第一，国家支持性政策推动行业规模化发展。物流地产作为服务于实体经济生产经营活动的产业地产，近年来受到政府部门的高度重视。例如，2020年3月发布的《物流企业大宗商品仓储用地减半征收城镇土地使用税》，提出按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税，进一步降低物流地产设施的建设成本；同年9月发布的《推动物流业、制造业深度融合创新发展实施方案》，提出推动物流业制造业深度融合、创新发展，保持产业链供应链稳定，推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

第二，传统零售消费稳定增长，电商仓储需求强劲。受益计算机技术与信息技术普及，过去十年来我国电商行业实现飞速发展。电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高，高效及时的供应链配送需要现代物流设施的支持，因此其在仓储领域也通过自建、租赁和按需定制的方式进行扩张。

第三，快递业务放量引领第三方物流发展，支撑仓储需求扩容。近年来，随着信息技术与经济的快速发展，我国工业、批发和零售业企业物流外包比例不断提升，同时受电商快速发展推动，近年来国内快递业务量保持高速增长，2016年至2021年，我国快递业务量从313亿件增长到1,083亿件，年复合增长率高达28.2%。在快递业务持续放量的驱动下，快递企业管理仓库面积快速增长，为物流地产需求提供重要支撑。

第四，高端制造业增长平稳，产业升级带来新机遇。受产业升级因素影响，我国工业品物流结构不断优化，高新技术和装备制造业等新兴动力在增强，物流需求同比增速显著高于工业品物流总额同比增速。高新技术产业与装备制造业的发展为物流地产的成长提供充足动力。

中国现代物流地产行业的发展趋势如何？

第一，高端物流仓储供给不足，未来市场空间广阔。总体来看，我国物流地产行业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。一方面，虽然我国已存在大量的工矿仓储用地与仓库面积，但多数仍是低端的简易仓库，在选址、建设标准和管理运营上与现代高端仓储设施存在明显差距。随着近年来电商以及高端制造业的发展，国内对优质物流设施的需求不断提升，供给缺口不断扩大，未来高标仓储设施市场空间广阔。

第二，土地供给有限加速行业整合，企业合作日趋紧密。面对快速增长的需求，在工业增量用地规模减少的形势下，企业间通过更加灵活的合资、战略合作、入股等形式，打破土地获取瓶颈，实现优势互补。

第三，人工智能等科技的应用进一步提升物流地产的运营效率。在物流地产领域，前沿科技的应用主要分布在仓储系统、搬运输送系统、分拣拣选系统以及信息管理软件四个模块。现代物流地产的智能仓储能够更高效的利用空间，提高存量，实现动态存储，节约人力，具备极高的可视化程度和管理效率，这使得现代物流地产具备极高的市场欢迎度，进一步促进行业的蓬勃发展。